中国楼市回归理性?

今后的房地产投资策略

在谈今后的房地产投资策略之前，我们必须先明确今后房价的基本走势：

第一，从中长期来看，中国房价的绝对值肯定还要上涨，而相对价格会下降。考虑到CPI和人均收入的持续上涨因素，以及土地的稀缺性，不管是大城市还是中小城市，每平米的房价绝对值肯定还会持续上涨。也就是说，现在1万一平的房子，3年后或5年后，肯定要高于这个价格。而相对价格，指的是房价与收入的比值，中国目前的这一比值畸高，未来会下降。比方说，目前你一个月挣5000元，1万一平的房价，两个月收入才能购买一平米，你会觉得很贵。而未来你一个月挣3万元，1.5万一平的房价，一个月收入可以买2平米的房子，虽然房价绝对值涨了，但你可能反而不觉得贵。中央一再要求促进房价合理回归，其实并不是要房价下调，而是要促进房价的相对价格合理下调。

第二，今后的房价走势应该会比较温和，大跌大涨的行情应该不会再出现了。这跟未来中国房地产调控的基本政策有关。从趋势看，我国市场经济制度肯定是越来越成熟，制度性和市场性的调控措施会逐步取代行政性调控手段，开发商和购房者的心态也会逐渐趋于理性。

在以上两个基本认识的基础上，我们就可以确定我们的投资策略了：

第一，如果是基于自住性需求，该出手时就出手，任何时候都是购房的合适时候，因为从长远来看，房价肯定是上涨的，而短期的最低点谁也无法准确知道在哪里。

第二，如果是投资，住宅性房产短期的投资盈利空间可能有限，投资期限最好能超过5年。因为按照现在的二手房政策，5年内交易的房产，要交营业税、个人所得税、契税，综合税率超过总房价的10%。而从国外经验和未来趋势来看，这一税率只会上升，不会下降。从这个意义上来说，目前投资商业地产，如商铺、写字楼，可能是更好的选择。

第三，见房就买，买了就赚的时代已经结束，房产投资决策之前一定要慎重，只有资金流而没有人流支撑的房地产市场，崩盘是迟早的事。我们要充分认识到，房价只涨不跌的神话只是神话而已。目前的温州、鄂尔多斯房地产市场就是血淋淋的教训。

第四，从地区选择来看，一二线城市的投资空间已经非常有限，最好投资三四线，甚至五线城市。中国未来城市化加速趋势是不可逆转的，但这种城市化绝对不是人口继续涌入“北上广”这类一线城市，中小城市，特别是中西部地区的中小城市才是中国未来城市化的重点。此类地区目前还未实行限购措施，房价仍未启动，是投资的首选。