楼市经历“暖冬”行情 房产税扩容势在必行

房地产行业正在经历“暖冬”行情，楼市整体价格微涨已成定论，在这种情况下，楼市调控政策会进行调整吗？

据前瞻网记者了解，中共中央政治局在12月4日的会议上再次强调，要加强房地产市场调控和住房保障工作。专家指出，房产税或将成为全国楼市调控的新方向。

同时，对于广受关注的公积金调整政策，人民日报3日报道称，现行的《住房公积金管理条例》修订工作已持续了相当一段时间，有望明年正式公布。

楼市现“暖冬”：价格整体微涨

中指院数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8791元/平方米，环比上涨0.26%，自今年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点。同比来看，全国百城住宅均价连续第8个月下跌，跌幅为0.46%，比上月缩小0.54个百分点。

北京、上海等十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上涨0.39%，涨幅超出百城平均水平0.13个百分点。

“从各个购房群体来看，刚需购房者是对政策最为敏感，但近期一直未有明确的政策收紧信号传出，市场预期落空，前几月观望的购房者随即入市，推动了小户型成交占比增加。”链家地产市场研究部张旭表示，目前观望的部分需求可能会在年内入市，这也在一定程度上加剧了房价反弹的风险。

他认为，今年全国楼市价格经过缓慢的回升开始逐渐接近历史高点，而部分重点城市的价格甚至超过了调控前。尤其11月份全国市场的升温，导致了市场价格上涨的趋势得以延续。

事实上，在不少业内人士看来，目前楼市整体价格继续微涨已成定论。中原地产市场研究部总监张大伟指出，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高。

调控新方向：房产税扩容

楼市调控以来，中央不断祭出包括限购等在内的多项政策，楼市调控取得一定成效，同时，为防止房价反弹，中共中央政治局在12月4日的会议上也再次强调，要加强房地产市场调控和住房保障工作。

“此前，中央领导对楼市的调控都是用‘坚持’‘保持’，这次的‘加强’充分说明对其的重视，预示着明年房地产调控基本没有放松可能。”张旭分析指出。

人民日报7日亦撰文指出，许多地产商期待党的十八大后政府调控楼市的力度能有所放松，然而最近来自高层的信息显示，他们的期望要落空。国家严厉的调控政策有效抑制了楼市过热，表现在投资和投机性需求基本被挤出市场，房价上涨趋势得到控制。

高纬环球中国区董事总经理张良军认为，党的十八大透露出积极的政策信号，中国经济要逐渐摆脱对地产的依赖，回归到实体经济层面，这是健康发展的前提。

对于楼市调控政策的方向，财政部部长谢旭人近日提出，要统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。房地产界普遍推测，房产税或将成为全国楼市调控的新方向。

在此背景下，有消息称，目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均已为开征房产税做准备，同时，市场也开始将焦点聚焦在扩容房产税的模式以及税基、税率的高低标准等许多具体问题方面。

“根据国外经验，比如美国房产税一般在物业评估价的0.5%-1%。”西南财大经济学院副教授刘璐针对房产税征收标准称，如果按1%的标准征税，房屋价值100万元，每年可能要交1万元的税，从长期来看，这个成本不低。

“而从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海及重庆的房产税额度都非常少。所以，后期房产税扩大化甚至对二套以上住房全面收取的可能性非常大。”张大伟称，目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在，房产税的扩围可能会对这部分人影响比较大。

政策微调：公积金条例明年修订鼓励刚需

目前，全国各地都出现调整公积金政策的举动，对此，人民日报在3日题为《地方先行，寻路公积金改革》的报道中给出的评价是，“地方的这种政策调整，逐渐为进展缓慢的全国公积金制度改革描绘出大方向”。并透露《住房公积金管理条例》修订工作已持续了相当一段时间，有望明年正式公布。

该报道称，“《条例》的修订应该着眼于简化公积金办理手续、降低公积金贷款门槛、缩短审批的时间。同时在一定条件下，适度降低公积金贷款的首付比例，提高公积金的贷款额度，并适当延长公积金的贷款年限等。此外，应与金融机构协商，在某些情况下进一步降低公积金的贷款利率，鼓励人们使用公积金。

据不完全统计，今年以来，全国已有超过40个城市调整了公积金政策，这些调整的共同点是“降低公积金提取和贷款的门槛、提高使用率、并适度扩大适用范围”。

张大伟认为，公积金政策是为数不多的地方政府可以自行决策的楼市调控政策，公积金政策松绑对缓解自住购房者入市压力有比较大的作用。公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，也是地方政府微调的最容易执行办法。

在各地对公积金政策的诸多调整中，公积金“异地互贷”和“异地提取还款”政策格外引人关注。目前，全国范围内实现公积金互贷的，仅限于同一省份的几个城市之间。如先行改革的辽宁、珠三角、长株潭三地，都是彼此经济联系紧密的城市群，广东省内公积金互贷的城市从2009年的8个增加到今年的9个城市。

“公积金异地互贷相当于扩宽了资金来源渠道，降低了购房成本。特别是对于异地就业和工作时间较短的纯刚需来说，这无疑是一大利好。”张旭称。