9月一二线城市住宅库存逆增 分析称非滞销

监测显示，在刚刚过去的9月份，全国20个大城市住宅库存环比(比上月)增长6%。与此同时，房企拿地热情日渐高涨。

业内人士分析指出，目前的库存逆增系“金九银十”房企推盘增加所致，并非滞销。而拿地的复苏则表明房企资金面得到缓解，对后市存有乐观预期。但受需求放缓和调控政策从紧影响，预计四季度房地产活跃度有限，市场将由惯性上涨转为盘整震荡。

一二线城市库存逆增

上海易居房地产研究院的监测数据显示，截至2012年9月，全国20大典型城市新建商品住宅库存总量为8465万平方米，同比(比上年同期)增长23%，环比增长6%。专家指出，一二线城市改变了自2011年12月以来的下跌趋势，出现库存逆增现象。

与此同时，土地市场的热度却在升温。链家地产研究数据表明，今年1-9月份，保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企的拿地金额已达到931亿元。

“一般来说，房企拿地和库存增多现象相悖，几乎不可能同时出现。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

链家地产市场研究部研究员张絮指出，一方面，虽然市场溢价率有所走高，但多为优质地块，整体并没有出现过热的情况。另一方面，资金面及销售较好的大型房企补仓迹象明显，而小房企则依旧以去库存为主，拿地参与度并不高。“从销售回款以及融资能力来看，实力房企都更胜一筹。尤其对于一线城市，地价水平较高，中小房企生存空间有限。”

“实力房企的战略考虑”

事实上，房企拿地是一种补库存的正常行为，在一定程度上弥补了未来的供应缺口。而土地市场的活跃与否，也被认为是观察楼市冷热的一个窗口。

“拿地需求旺盛传递出两个信号，一是库存减少，二是后市被看好。”张大伟说。

不少专家都表示，拿地复苏表明上半年房地产企业的“去库存化”取得了成效。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，前三季度，以中端刚需为主的楼盘销售量不错，很大程度上缓解了企业的资金面。而企业拿地也表明了有实力的房企为了扩大市场占有率，已在进行下一步战略考虑。(编注：据研究机构龙洲经讯估计，中国2.3亿城市家庭中，约有5000万个家庭的住房低于正常标准，这些住房往往缺乏供一家独用的卫生间和厨房。龙洲经讯说，在2030年之前中国每年还需要建设1000万套住房。另据搜房统计，中国城市的人均住房面积约为30平方米，而一些地方政府的目标是，到2015年时本地的人均住房面积要达到约40平方米。)

值得注意的是，在拿地“盛宴”中，品牌房企表现抢眼，这也标志着，大型企业凭借雄厚的资金实力和较高的品牌溢价效应，面对市场波动表现出较强的适应能力，而中小房企的经营状况和资金情况则面临考验，房企之间的分化进一步加剧。

同时，业内人士也指出，拿地热的背后预示着库存逆增只是一种暂时性的现象。“目前的库存量增长主要是近期市场去化率减弱，‘金九银十’房企推盘增加的结果，并不意味着滞销。”张絮表示。

上海易居房地产研究院研究员严跃则提到，库存逆增与9月份市场预期差距太大有关。“房企为了能赶上这一传统销售旺季，加大了推盘量。而购房者受楼市持续调控的影响，看而不买，持续观望，造成了交易量相对疲软。”

事实上，据前瞻网记者了解，10月以来，这一现象已得到改善。

上海易居房地产研究院监测数据显示，截至10月16日，全国20个大城市的库存量为8420万平方米，相比9月末的水平，下降了1%，有13个城市库存量出现不同程度的下降。

“四季度楼市趋活跃”

专家预计，三季度的房地产市场，在楼市持续调控与市场参与者的博弈中过去，四季度整体楼市量价将维持相对稳定的水平。

“10月份的市场受到9月份成交惯性的影响有所波动，但随着需求增速逐渐放缓，政策及信贷环境趋于稳定，新盘的去化率及二手房的新增客源量有所下降，整体市场将逐渐呈现不温不火的局面。”张絮说。

杨红旭也认为，尽管四季度楼市活跃度会有所增加，但不会创年内新高。“成交量将保持高位盘整和震荡，而从6月开始止跌反弹的价格，在四季度的涨幅将维持盘整格局。”

对于未来房企的主要任务，杨红旭称，目前楼市还没有到完全乐观的时候。大多数中小型房企还是应该以跑量为主，应该促销，以价换量。

专家同时提醒，业绩表现不同的房企，应该采取不同的策略。库存积压比较严重的企业，应当尽早消化手中的库存，而之前去库存效果较好的房企应当合理配置企业资源，避免再次让库存“抬头”。