上半年房市利润明显变薄 以价换量将成趋势

从已公布的房地产上市公司2012年上半年业绩预告来看，房企销售业绩大多颇为亮眼，同比上涨幅度可观，且大型房企市场份额增长明显。但同时，房地产行业整体利润下滑，长期来看行业趋势无法逆转。

业内人士分析认为，上半年上市房企在牺牲利润、以价换量的市场策略下，虽然销售业绩得到增长，但利润空间明显变薄，“去利润化”成为整个行业的长期发展趋势。

大型房企销量同比上涨

根据前瞻产业研究院统计，截至7月11日，35家已公布业绩快报的沪深两市及港股上市的大型房企2012年上半年销售业绩总额为5455.34亿元，同比上涨11.8%。其中20家企业销售业绩同比增长，占比近六成。

从销售目标的完成情况看，在可统计的26家房企范围内，完成全年销售目标50%的房企有13家，占比一半，完成40%以上的房企共24家，占比92%。上半年多数房企业绩达成率较高，若按照通常上半年的销售目标占全年40%左右的比例来看，九成以上房企上半年超额完成任务。

业内人士表示，大部分房企业绩表现好于去年，主要是受到两方面的影响：一方面，与上半年房企以价换量密不可分。大多数房企去年销售业绩较为惨淡，以价换量、低价开盘的趋势延续到今年，并且在去年一些大型房企主动降价促销取得良好效果后，今年不断有新的房企加入降价行列。这种趋势在一季度尤为明显，并由此带动了刚需结束观望渐渐入市。另一方面，二季度市场明显升温后，改善性需求和部分高端需求也逐渐入市，房企依靠高总价和高单价的户型成交，也博得更多的销售业绩。在市场向好的情况下，房企加大推盘量，其中高端楼盘的推盘量明显增多。

28家房企亏损或盈利下滑

就在房企上半年销售业绩集体飘红的同时，大多数房企净利润堪忧。据前瞻网记者了解，截至7月16日，已经有49家沪深上市房企以快报和预告等形式发布了上半年利润情况，约占沪深上市房企总数的六成。其中，28家房企出现亏损或利润下滑，接近已披露房企总数六成，其中亏损房企有13家。在行业排名前100位的17家大型房企中，47%的房企出现了亏损或利润下滑。

专家认为，虽然部分房企的亏损和利润下滑缘于报告期内结算项目少等结构性因素，但是接近六成房企出现亏损或利润下滑，且亏损房企数超过了2011年年报披露数(8家)，这表明2011年2月开始的新一轮调控政策对房企利润的影响深远，大型房企受到的影响也非常明显。

从2012年上半年销售数据来看，房企业绩颇为亮眼，上涨幅度可观，且大型房企市场份额增长明显。但同时，房地产行业整体利润下滑非常明显，长期来看行业趋势无法逆转。专家认为，上半年房企在牺牲利润、以价换量的指导思想下，即便房企销售额增加，利润方面短期内依然难有起色。

克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱也认为，“去利润化”将是房企长期发展趋势，这使得近两年房地产行业集中度将进一步提升，最终整个行业毛利率和净利润率都将向万科看齐。

业内人士普遍认为，在市场回暖的背景下，房企的销售策略或会分化：销售业绩情况完成较好的大型房企可能从“保销售”转向“保利润”，借势提价的意愿增强;但销售情况普遍不佳的中小房企的定价策略可能依旧是维持现状。因此，下半年开发商继续实行降价促销、快销快跑的营销政策，以避免楼市再度陷入僵局。