豪华酒店大肆扩张背后藏隐忧

国内豪华酒店近年来扩张迅速，不过风光背后，却暗藏隐忧，其中最大的或许来自地产调控政策下投资前景的不确定性。

眼下，国内高级酒店的建设大多采取地产商和管理集团捆绑的模式运作。据卡尔森瑞德酒店集团(下称“卡尔森瑞德”)亚太区总裁巴罗(Simon Barlow)称，一般情况下，地产商负责楼宇开发，之后会和管理集团签署协议。

“主要是签两个合同，一个是开发合同，一个是管理合同，两个合同的签署大约隔6个月。”巴罗说道，“开发合同涉及我们如何帮开发商进行酒店的内部设计与工程管理。管理合同涉及运营管理的细节，一般会签15年左右。”

不难发现，各个豪华酒店的背后不乏地产巨头活跃的身影，其中包括万达、绿地、保利、世茂等。从地产项目的价值来看，融入酒店类设施将抬高整个商业项目的市场定位，而酒店依附于中高端住宅区，也会使住宅板块具备进一步升值空间。

然而，一波接一波的地产调控之下，开发商的资金链正逐渐趋紧——已有不少在建酒店因现金流问题而延缓开业，为各大品牌的高速扩张蒙上阴影。在采访中，几乎每家酒店集团都不否认这点。

“目前，我们正在积极筹备在中国区增开110家酒店，但这样的盘算并未考虑到经济上的不可测因素。”希尔顿大中华区发展部高级副总裁李威豪称，“今年的局势确实不利于扩张的步伐，但风雨过后又会畅通无阻。”

据前瞻网记者了解，外资品牌还不得不正视扩张的另一重威胁——开发商的“自立门户”。如今，不少地产集团不再满足于和外资酒店管理品牌合作，仅仅扮演一个业主的角色，而是开始对经营自主酒店品牌蠢蠢欲动。

今年8月3日，万达酒店及度假村管理有限公司旗下的首家豪华酒店——太原万达文华酒店开业，标志着万达开始正式涉足酒店经营。此前，绿地国际酒店管理集团发布了两个高端自有品牌“铂瑞”(Primus)和“铂骊”(Qube);首旅集团也宣布推出奢侈酒店品牌“安麓”;此外，世贸地产也拥有了自主酒店品牌“茂御”。

对万达这样的地产商而言，当手中的酒店物业规模能够支撑自己建立一个酒店管理团队时，它们便会倾向于自主经营，既可避免受制于人，也不必再向外资管理公司支付高额的管理费用。

据前瞻网记者了解，酒店管理集团向开发商收取的管理费分为两类，一是“基本管理费”，二是“奖励管理费”。前者根据双方确立的年保底经营指标进行一定比例的提取，后者则根据超额经营指标进行一定比例提取。

万达方面此前表示，对于一些地标性建筑内的酒店，公司仍会放手让外资方去管理，而对于开在二三线城市的酒店，万达则逐步尝试着自主管理。这意味着，在二三线城市，外资品牌的扩张会不可避免地遭遇冲击。

洲际酒店集团大中华区总裁黄德利并不讳言这种变化带来的新挑战。尽管国际品牌在短期内面临压力，但他仍显得信心满满。“虽然业主请外资品牌管理并不便宜，但这相当于请了一个好管家，会让整体的物业升值。”在他看来，国际品牌拥有全球化的酒店网络，无论是知名度还是美誉度都会更胜一筹;更重要的是，国际品牌拥有全球预订系统，这套系统的建立与磨合往往需要数十年。“目前，通过洲际自身的预订系统为酒店输送的客人达到60%至70%。”

在此基础上，为了增加用户的辨识度，洲际正试图不断调整自身的经营策略与品牌形象，使自己在诸多“千篇一律”的奢华酒店中脱颖而出。酒店正加强自身的品牌建设，在标识、门口的灯、客房内的电视机等设施要求全球统一，使客人一看就知道品牌。