养老地产的商业新蓝海

在中国老龄化严重的背景下，养老地产不像其他产业，遵循成长高峰再衰退的生命周期规律。一旦找到合适的发展模式，中国养老地产这片蓝海将发展得非常快，直至白热化竞争状态。

透视养老地产商机  我国老龄化趋势加速

根据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会。

我国自2000年起即已进入老龄化社会。2000-2010年间，我国老年人口年均增加3.2%，明显高于同期人口总量增速的0.56%；2010年，我国60岁及以上老年人口占13.26%，达到1.78亿人。0-14岁人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29个百分点。在1990-2000年的十年间，60岁以上人口比例提升了1.77个百分点，0-14岁区间少年儿童人口比重下降了4.93个百分点。可以看出，人口老龄化的速度在加快，少年儿童比重降低速度也在加快。

国务院公布的《中国老龄事业发展“十二五”规划》显示，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%。

2010-2050年将是我国人口老龄化高速增长期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%。预计到2014年，我国六十岁以上人口将达到2亿，2026年将达到3亿，成为超老年型国家。

市场需求及供应缺口利于养老地产发展

人口老龄化迅速发展的背后，也意味着一个潜力巨大、亟待开发的市场正在形成。根据中国老龄科学研究中心（CRCA）一项对中老年人的调查显示，2010年，老年人消费市场总量为14000亿元人民币。其中，在不动产方面的需求约为8388亿元，预计到2020年该市场需求将达到28145亿元，在2030年达到73219亿元。

从机构养老型老年住宅需求来看，截至2010年底，我国各类老年机构共提供床位314.9万张，每千名老人占有养老床位仅有17.7张。假设2015年我国每千名老人占有养老床位数达到“十二五”规划的30张，2020年可以达到发达国家的水平50张，则2015年和2020年养老床位数的需求量分别为630万张和1250万张，即2010-2015年间需要新增床位数315万张，2015-2020年间需要新增床位数620万张。

无论从我国“未富先老”的现实国情看，还是从国外经验看，在机构养老型老年住宅的供给中，市场化运作方式应占主导。并且，从我国已有政策指向中也可以看出，政府支持民间资本参与养老服务行业。以福利化水平较高的英国为例，机构养老型老年住宅的供给结构中，政府福利性老年住宅在机构养老型老年住宅中所占比例仅为15%。如果按照这一比例估计，则2010-2015年间需要新增床位数中，约47万张需要政府提供，268万张需要通过市场化运作方式提供；2015-2020年间需要新增床位数中，约93万张需要政府提供，527万张需要通过市场化运作方式提供。

2010-2015年间机构养老型老年住宅需要新增床位数315万张，折合建筑面积约8600万平方米米需要投资2130亿元；2015-2020年间需要新增床位数620万张，折合建筑面积约17000万平方米，需要投资6640亿元。

结合我国老龄人口发展状况，总结出我国老年住宅的需求变化进程：

第一阶段：市场发展初期（1999-2010年）——老年住宅市场发展缓慢

该阶段老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远未达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。

第二阶段：市场快速发展阶段（2010-2025年）——老年住宅井喷式增长

一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗。另一方面，目前年龄在35-45岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平。

同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10%左右。

第三阶段：市场成熟发展阶段（2025-2055年）——处于较高水平稳定期

老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。