物业估价逻辑中的关键点与击破策略

作者|江嘉宇 来源|鸿产汇(ID：gh_d966e9578b8c)

在大宗交易当中，拟交易双方往往会通过聘请第三方估价公司对交易标的进行“估值”，以确定交易标的的市场价值，从而确定最终交易价格。

图源：摄图网

在进行资产估值的过程中，“估价”的“估”本身就带有较强的主观性，主要表现在：

一、估价机构本身也是一种市场主体，它不是法院等审判机构，具有极强的公平性，但它本身也是以公平性来获得市场价值的，即便如此，依然无法摆脱它本身是一个以盈利为目的的市场主体的角色，除非同时受雇于交易双方，否则偏向于单一受雇方的利益可以说是不可避免的；

二、不同的专业的评估机构会因为房地产市场情况特殊性、物业本体条件情况、估价目的，估价方法选取、估价选取实例、参数、修正方法及系数权重等等因素判别的不同，导致估价结果出现差异，甚至是较大的差异。这一差异需要有一个综合的调和，以最终符合交易双方的最大利益。

因此，在面对一项待估价物业时，作为专业估价机构都会有较大“主观性”的时候，作为非专业估价机构，我们需要跳出交易角度，从中观甚至宏观角度来审视交易双方以及专业估价机构，挖掘物业的真正价值，并促进交易双方以尽可能贴近价值的价格成交。

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估价的本质与逻辑

房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格

从严格理论上来说，价值是物的真实所值，是由市场力量决定的，内在的，客观的和相对稳定的，是价格波动的中心，价格是价值的外在表现，是实际发生已经完成的可被观察的事实，但因人而异，时高时低，围绕价值上下波动，但长远回归价值。房地产价值的核心在区位，其次则是由其建造质量与成本，以及其独一无二性等构成。

因此，专业评估机构给出的“评估价”，要分析其能否真实反映在当下时点的价值，且需要将一定期限内的增值空间通过合理的折现率进行折现，体现在价值溢价当中。但从客观角度而言，增值空间和合理的折现率都带有较强的主观性，主要通过交易双方和评估方协商。

房地产估价应该是模拟市场定价而不是代替市场定价

估价（Valuation,appraisal）与通常意义上的定价（Pricing）有本质的不同，是提供关于价值或价格的专业意见，为相关当事人作出有关判断或决策提供参考依据。而定价一般是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价，买方出价或买卖双方的成交本质上是交易当事人自己决定的。

交易当事人可以为了特殊目的或需要，可以按照自己的意志，使其要价、出价、成交价低于或高于市场价格或价值。比如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，可以低于市场价提供土地或产业载体，为了限制某些行业准入，可以提高地价等等。

所以，估价是一种模拟行为，不具有替代性，更不具有决定性。

房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

作为交易的“第三方”，估价就是专业估价机构和估价师以专业身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，不应被视为价格的锚定者和保证者。但又不能被误解为估价机构和估价师可以随意发表意见，并且可以不负任何责任，《资产评估法》相关法规条款对专业评估机构及评估师的估价行为作了专门规定和约束，不专业的估价行为导致相关当事人造成损失的，需要依法承担赔偿责任。

房地产估价不免有误差，但应在合理范围内

误差涉及估价准确性问题，而估价准确性又需要我们正确认知：

1）即使都是合格的执业评估师，都不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。主要原因在于获取信息的不完全性以及对不确定因素的判断差异。

2）所有评估均会有并允许有一定程度的误差，即评估价值=真实价值+误差。对一件物的评估，总是有定量和定性测量方法相结合，有误差是应该可以理解的。

3）误差范围会根据物业评估难度大小而有10%-20%的差异，评估难度越大，误差范围也就越大。

但假若评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”，为了避免这种错误出现，可以综合多名独立评估师的专业意见而确定误差范围。

房地产估价既是科学也是艺术

估价，仅有专业知识不够，还必须有实践经验。估价对象情况千差万别，各地各区的房地产市场行情和价格影响因素不尽相同，而且不同时点下影响价格的因素众多，其中很多因素对房地产价格的影响难以准确把握和科学量化，因此房地产价值和价格不是简单地套用某些数学公式或数学模型就能够计算出来，其中的参数设置、系数修正等等，往往需要估价师根据实践经验来作出判断。

此外，每种估价方法都是从某个角度或某个方面来测量，一定程度上都有局限性。选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整、综合得出最终的评估价值，这个过程是估价师对估价专业知识的掌握，对市场规律的把握以及其实务操作能力的体现。最终的评估价值是否正确，也依赖于估价师的判断力。

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估价的方法与适用条件

为了在主观性中寻求最大的客观性，科学量化房地产价格影响因素对房地产价值和价格的影响，增加估价的科学成分，减少“艺术”成分，专业评估公司需要采用一系列的估价制度和方法。有关国际估计组织和许多国家地区的政府部门均制定了估价标准或准则、规范、规则、办法等。

目前国内采用的体系大体有两套，一套是由英国皇家特许测量师学会（RICS）颁布的《RICS估价标准》，一套是由中国国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》以及《房地产抵押估价指导意见》《国有土地上房屋征收评估办法》等。

不管哪种评估体系，基本估价方法在国际上公认的主要有三种：比较法、收益法、成本法。

其中，比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似的房地产交易，房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价。

收益法是建立在资金的时间价值观念上的，即如果现有一笔资金可与某物业未来一系列净收益的现值之和等值，则该笔资金就是该物业的价值。收益法测算出的价值取决于估价师对未来的预期。错误或非理性的预期会得出错误或偏离实际的收益价值。

成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值和价格，运用该法时需要注意，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才会构成价格。换一个角度，房地产成本的增加不一定能提高其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。

三种估价方法，可以根据物业的实际情况使用其中一种或同时两种。

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估价的修正

对于异议较大的估价结果，估价机构和估价师会结合实际情况，对可能影响估价客观性的因素进行修正。主要造成价格偏离的因素包括以下几个方面：

（1）利害关系人之间的交易。

（2）关键数据缺失或信息不完整。

（3）关键数据权重设置不合理。

（4）取样出错，不具可比性。

（5）修正系数来源及数值有误。

以上因素中都存在较大的主观性，对最终估价的确定有着很大的影响。作为交易双方，因立场、目的不一致，对影响因素的偏好不同，经常会出现意见分歧，但从另一个角度看，如果交易双方的目的是促进成交，那么这些因素都可以变“不利”为“有利”，可以通过协商的方式进行处理。

综上所述，对于物业估价，“科学又艺术”是对其最好的注解。在现实业务中，物业真实的价值只有在双方以某一价格达成交易时才能得知。但我们需要明白，即使交易达成了，也只是尽可能贴近真实价值而已。

毕竟，数字、模型是死的，人是活的！

编者按：本文转载自微信公众号：鸿产汇(ID：gh_d966e9578b8c)，作者：江嘉宇