地铁和电梯的百年竞赛,老城区当真输了吗?

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20 孙不熟 • 2019-06-13 10:45:16  来源:城市战争 E2014G0

本文转载自微信公众号:城市战争(ID:sunbushu123),作者:孙不熟,广州市房地产协会专家委员会委员、华南城市研究会副会长。

新城区和老城区的竞争,本质上是“城市扩张”和“城市收缩”两股力量的较量,或者说是地铁和电梯对城市统治权的争夺战。

这两股力量的竞赛,在全球很多城市都上演过。

01

老城区是瘦的,因为它的灵魂是电梯,建筑疯狂向上生长,拥挤、繁华、喧嚣,人口密度动辄两三万人每平米,如果没有电梯,几乎寸步难移。

新城区是胖的,因为它的灵魂是汽车和地铁,那里崇尚低密度田园生活,绿树红花,赏心悦目,但如果没有地铁,无异于生活在乡下。

住在新城区,还是住在老城区,各有优劣,如何选择?

电梯向上要空间,代表着城市的收缩趋势,象征着城市的密度。汽车与地铁则向远方要空间,代表着城市的扩张趋势,象征着城市的广度。

二者的胜负直接决定了你资产配置的逻辑:沿着地铁买到郊区,还是跟着电梯挤在老城,这是一个问题。

02

其实,电梯和地铁/汽车的战争,旷日持久、历久弥新,在西方国家已经打了上百年,目前胜负未分。

以美国为例,诞生最早的那些城市,比如纽约和芝加哥,都是高密度城市的杰作,到20世纪上半叶,纽约与芝加哥疯狂地向上生长,1931年就能建造出381米高的帝国大厦,电梯成为这些城市的力量支柱与精神象征。

但福特汽车的一声炮响,让汽车进入了寻常百姓家,人们日常的出行半径实现了至少十倍的飞跃,城市因循千年的古老逻辑受到了前所未有的挑战:在汽车时代,聚集还有必要吗?密度还有必要吗?

密度原本不是城市的骄傲,而是城市的无奈,受限于交通工具的落后,人们的社会经济活动半径只能限定在一个很小的范围内,否则城市无法高效运转。马车时代,这个“很小的范围”也许只是一个半径为5公里的圆,它就是城市尺度的天花板。

高密度城市带来了拥挤、环境污染、传染病等各种社会问题。例如,十九世纪末的伦敦,由于工厂的聚集和工人居住区拥挤无序的建设,造成了霍乱等传染病的扩散,这些因密度而付出的代价,让人们开始怀疑城市的价值。

所以,当汽车普及之后,人们赫然发现,职住是有条件分离的,住在村里、城里上班成为一种理想生活的倡导——这样既能享受到城市丰富的经济社会资源,又能享受到田园生活的大空间。

理论家开始为此摇旗呐喊,英国社会活动家霍华德恰到好处地提出了“田园城市”理论,他在著作《明日,一条通向真正改革的和平道路》中认为应该建设一种兼有城市和乡村优点的理想城市——“田园城市”。田园城市实质上就是城市和农村的结合体。

1933年,法国建筑大师勒·柯布西埃在雅典召集全球规划师签订了后来被规划行业奉为圭臬的《雅典宪章》,针对当时工业化、城市化过程中出现的严重传染病和环境污染,这个文件提出了“功能分区”的重要理念。功能分区的外在体现就是“职住分离”和“降低密度”,它和霍华德的“田园城市”前后呼应。

田园城市主义与雅典宪章精神很快成为城市规划的主流理论,并深刻地影响了包括中国在内的世界城市的发展,今天你走进当今世界大部分恢宏的城市,几乎都能在里面找到雅典宪章的痕迹。

主流规划理论直接导致了美国城市中心区的空心化(也称逆城市化),直到今天,你走进美国中西部的一些大城市,仍能感受到一种与中国城市完全不同的现象,那就是白天熙熙攘攘的downtown(市中心),一到晚上就让人避之不及,因为代表城市文明的中产阶级都已回到郊区的house了,只有各种危险的流动人口仍然活跃在downtown。

在这些城市,电梯与汽车仍然能够并存。

而在美国的西部,很多城市把这个理论贯彻走得更彻底,比如洛杉矶、菲尼克斯、休斯顿等城市则几乎完全抛弃了密度,“大马路+大花园+独幢住宅”的扩张模式,使整个城市如同郊区,以致没有一个明确的downtown概念。

在这些城市,汽车则完全打败了电梯,后者几乎没有存在的必要。

03

30年河东,30年河西。

在主流规划理论统治世界城市半个多世纪之后,这套理论受到了前所未有的批评,以彼得·卡尔索普、简·雅各布斯为代表的西方学者厌恶郊区,他们认为主流规划理论导致城市的无序蔓延、高能耗、多样性丢失等问题,他们开始向古典城市致敬,希望城市把扩张的触角收缩回去,倡导人们回到中心区去。

历史又回到了一百年前吗?

于是,针对主流规划理论的新城市主义从上世纪90年代开始走红,原本被奉为经典的那些田园城市,比如洛杉矶、休斯顿成为理论抨击的“负面典型”。在今天的美国城市,重振中心区几乎成为一种政治正确。

你看,电梯与汽车的力量格局又发生了变化,电梯没有被真正打倒,它正在卷土重来,试图与汽车、地铁重新争夺城市的统治权。

衰败凋零的老城区,没有被新城区完全取代,它正在焕发新的生机,仍有机会翻盘。

因为,站在一个长的时间纬度便可以发现,城市发展可谓“收久必松、松久必收”,一会儿收缩,一会儿松弛,电梯与地铁的竞赛其实难解难分,城市的历史更像是循环往复的游戏。

今天的中国,地铁与电梯,城市扩张与城市收缩,代表着城市发展的两股力量,它们正在发生一场前所未有的竞赛,谁胜谁负不重要,重要的是你得知道你的城市正好处在哪个发展阶段,是田园城市外向扩张的阶段,还是新城市主义内向收缩的阶段?

这个判断决定了你当下的资产配置逻辑。

在某些阶段,电梯对地铁是压倒性优势的,城市收缩成为主旋律,新城新区就要变鬼城了。在某些阶段,地铁对电梯是压倒性优势的,城市扩张成为主旋律,老城老区就有空巢趋势。当然,也有时候,二者是势均力敌、和谐共存的。

所以,重要的是看准阶段,而不是结果。

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