三四线城市房产去库存之路浅析

21日闭幕的中央经济工作会议强调，要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中提到通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场，同时鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组。

房地产业为中央所关切，凸显其在宏观经济中的重要作用，当然也包括其存在的问题。今年以来，中央从房贷首付、公积金贷款、利率优惠、税费等方面开了不少政策口子，鼓励住房消费。这些利好举措主要目的不是为了稳增长，而是为了调结构。房地产业存在的结构性难题是，库存积累过多，消化库存还需相当长的时间。

房地产业再回到前些年高开高走的黄金时代不太现实，它也很难再像以前那样成为刺激经济增长的强引擎。通过消化库存，使房地产业重新进入健康发展的轨道，已是当务之急。

去库存的压力到底有多大?前瞻产业研究院《中国二三线城市房地产行业标杆企业市场布局与投资战略分析报告》数据：10月末商品房待售面积已增至6.86亿平方米，再创历史新高。上述数据还只包括竣工后、未售出的现房，并未将大量已建设未竣工或者还未开工的潜在库存计算在内。若再加上一些没有计入统计的小产权房，库存量还要严重。

按照今年楼市走向，以及一、二、三、四线城市销售热冷不均的情况看，一线城市库存压力较轻，或基本无压力。但从每月公布的70个大中城市楼市数据 看，50个城市(涵盖代表性的三、四线城市)消化周期最少也要11.4个月。房地产业消库存不解决，中央调结构的去产能、去杠杆就难以完成。在这种情况 下，去存库成为中央经济工作会议的核心内容之一，就不难理解了。

地方政府开始出台刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存正在真金白银地落到实处。

安徽芜湖：契税补助50%

日前出台刺激房地产市场发展的措施，市民在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者，在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。目前，芜湖需要缴纳4%契税的户型一般为144平米(含)以上户型。因此，这一政策也被认为有利于大户型库存的消解，换句话说，利好有改善性居住需求的市民买房，购房者可节省万元以上成本。

广西北海：按房款总额1%给予财政补贴

2015年12月20日起开始受理购房财政补贴，对2015年11月17日至2016年12月31日期间，在北海市市区范围内购买新建商品住房(不含垂直分户商品住房)并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴，每套住房限申领一次。

浙江杭州富阳区：最高一次性补贴80万元

而在此之前，浙江杭州富阳区在12月8日推出了包含推进保障性住房货币化、购房补贴、人才安居购房补贴、住房金融服务等六项条款的楼市刺激政策。其中，对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，最高一次性补贴80万元。

河南：对农民购房给予契税和房款补贴

地处中原的河南早在11月10日就出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，鼓励农民进城买房。并提出，各商业银行要积极开展农村居民个人住房贷款业务，扩大业务范围，支持农民进城购房，对农民购房的，政府应给予适当的契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等。

数据显示，2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。

中央能够释放的政策性利好已经基本到位，对三、四线城市的提振效应并不明显，楼市热销地区依然是一线城市。中国楼市的分化已成常态，这更增加了三、四线城市消化库存的难度。甚至可以说，三、四线城市对于土地开发的超前消费，几乎成了难以破解的死循环。

如何用好中央工作会议给出的消化库存药方，治愈三、四线城市的楼市消化不良症，值得关注。加快农民工市民化，让农民工购房，扩大楼市有效需求，的确可行。然而，户籍制度改革尚未完全破局，且人口流动有其自然规律，农民工入城的趋利性选择是发达地区和一、二线城市，对于三、四线城市消库存贡献不大。当然，这会继续推升一线城市的楼市量价齐升，也会增加一线城市对外来人口的公共服务压力。

所以，利用以“农村包围城市”的方式消化三、四线城市的库存，除了户籍制度改革的配套，还需政策性的导流——引导农民就地入户，消化本地区城市楼市库存。这也需要更周全的政策设计，而且不宜采取行政命令的强制方式，否则政策导流就有可能成为行政扰流。

房地产商顺应市场规律调整营销策略，确有潜力可挖。事实上，地产商对于市场风向的捕捉最为敏感，各类优惠性的营销策略也五花八门，但是要促其实实在在地降价销售，同样需要政策导航：一是政策面必须明确楼市由市场配置，促地产商放弃政策市的幻想;二是正视开发商的利益诉求，在充分调研的基础上对其开发成本进行科学估算，然后促其薄利多销;三是通过政府赎买的方式，将商品房转为保障房。但是，政策面应坚持有所为有所不为的原则，不能以权力之手干预开发商正常的市场营销。

积极的楼市消库存之策，还包括要提升住房消费水平。全面两孩时代已经来临，利用人口红利的增加提升刚需和改善住房需求才是正途。现在看似是房地产市场的低迷周期，但假以时日，通过调结构的一揽子改革，库存总是可以消化掉的。

从宝能系在资本市场举牌万科的事件来看，传统的房地产业已经受到新资本的挑战。传统地产商和房地产市场必须与时俱进，通过创新思维，在资本因素倒逼和市场竞争下，主动适应市场节奏，去疴消积。这也是房地产市场消化库存的积极因素。政策面提供的消库存药方是原则性，市场则是动态调整的。因此房地产市场消库存的疗效如何，长远看将是积极辩证的过程。

2016年可能会出现去库存举措预测：

1、降首套首付：将首套房首付比例从现行的25%，下调至20%左右。

2、继续降准降息。

3、楼市税费补贴类政策进一步落地。同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。

4、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。

5、调整普通住宅标准。

6、鼓励人才购房政策。

7、将户籍制度与购买房产直接结合。

8、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。