楼市此“牛”非彼“牛”

在包括降息、降准、降低首付……等四轮救市政策叠加效应刺激下，“皇天不负苦心人”，不少城市的房地产销售终于出现曙光，一改之前“死气沉沉”的市场颓势。

“政策市”力道惊人

根据国家统计局5月18日公布的数据显示，与2015年3月份相较，4月份，在70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有18个(近30%)，较上月增加6个，持平的城市有4个，下降的城市有48个。而与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市只有1个，堪称：事过境迁，不可同日而语。

其中一线城市房价的全面上涨，或许并不那么令人感到意外，毕竟北上广深沉淀最多潜在购买需求，只要政策松动，它总是优先受惠。倒是近年来楼市买气淡薄、价位始终徘徊在重挫与崩盘“生死线”上的温州，竟然也出现近两年来首次房价环比上涨0.7%的“佳绩”，才真正说明“政策市”力道的不容小觑。

一线城市带动其他城市?有点悬!

若按“线”区分，今年4月份北京、上海、广州、深圳等四个一线城市，其新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高幅度皆由深圳所创造，分别为1.8%和2.4%(北京1.08%、2.1%，上海0.7%、0.6%，广州0.4%、0.85%)二线则只有少数城市房价出现上涨，而绝大部分三线及以下城市房价仍然下降。据测算，今年4月份，一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

以上数据变化与两相对照，足以说明一线城市已经做好房价进入上升通道的“气势”与实质准备，后续涨势凌厉，应毋庸置疑，但是否能如部分地方政府所期待，一如既往的由一线城市房价快速上涨，进而产生“溢出效应”，带动二、三线乃至四、五线城市之房地产逐步走向复苏的康庄大道呢?我个人抱持怀疑态度。毕竟从成交状况看，市场走势并非如此乐观。国家统计局数据显示，截至4月，全国商品房待售面积65681万平米，较3月+682万平米，其中住宅待售面积+330万平米，而三四线城市成交更是大幅下滑26%!

蛋黄曾经与蛋白价差有限

当然，不可讳言以往确实是如此，必然由一线领衔起涨，进而形成各线城市推升房价的动力。但市场已“今非昔比”、发生“翻天覆地”之本质性变化。由于不少二线及多数三线城市受制于天量库存(至少20个月月均消化量)，使过往的运行规律已不适用在当前市场。其实哪怕是一线城市也有别于之前买气从“蛋黄”核心区逐渐向外围扩散、推进的旧有模式。

这几年北、上、广、深受到“限购”原因，精华CBD之高端住宅反而去化缓慢，必须由外向内施加压力。进而带动“蛋黄区”房价的上涨;亦即：市郊刚需盘先行涨价，俟房价开始贴近市区时，趋使更高档次的楼盘被动式调升价位。

这正是我曾在本专栏数次提及的“整队效应”，导致“大奔与大众”、“吉利与宾利”犬牙交错，价位出现交会、模糊地带的畸型状态，也是我两年前会做出“高端住宅出现价格洼地，值得出手购买”之判断的原因，目前来看这一观点已在市场得到充分验证。

三线城市欲救乏力

执是之故，目前一线城市地产销售回暖，在我看来并不意味“楼市牛”已然强势回归，恐怕主要仍是因“城”而异，各“线”有别。

北上广深等一线城市是“牛气冲天”的牛，在消费者基于资金安全与投资保障的考虑，房价持续向上，已无悬念;二线城市是“老牛拖车”的牛，慢慢来、很难说，端视各个城市优质人口导入、新兴产业支撑、重大标志型建设、高铁与地铁进度，乃至房屋库存量而定;三线(含)以下城市是“牛衣对泣”的牛，就当前救市的力度及库存情况严重的角度来看，三～五年内要挣脱楼市欲振乏力的困境，不能说不可能，但至少是并不容易。