楼市是“真回暖”还是“假阳春”？

近期，2015年4月份全国楼市数据相继“出炉”，从量价走势、待售库存、开发投资等主要指标来看，全国楼市整体仍在下滑。但与此同时，楼市分化进一步加剧，最明显的就是一线城市快速回升，并从一季度的“小阳春”走向火热的“盛夏”，而广大的二、三、四线城市则依旧疲软。

根据国家统计局的数据，今年4月份，一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，而二线和三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。其中，具有楼市风向标意义的深圳，房价连续5个月环比上涨，且为4月份房价唯一同比上涨的城市，而且价格水平创历史新高。

对此，笔者认为，今年以来国家释放了降准、降息、降首付比例等多种鼓励刚需购房政策，使得部分一线城市的观望刚需得到集体中释放，所以目前一线城市房地产呈现“量价齐升”的回暖格局，但这种情况并不能长期持续。虽然一线城市是人口导入型城市，但是鉴于过高的房价泡沫，已抑制了绝大多数的购房者入市需求，一线城市所谓的反弹，也只能是“昙花一现”。当政策利好充分释放完毕之后，一线城市的房地产将继续调整。

而对于二三四线城市来说，库存的居高不下，是制约其复苏的最大阻力。在2009年扩大内需战略下，广大的二、三、四线城市纷纷走上了土地开发支持城建、基建的路子。由于这些城市财政收入有限，不得不依赖房地产投资来带动GDP增长的旧模式，这就造成了严重的商品房产能过剩现象，这种供应增长迄今还是“停不下来”。目前全国600多个二三四线城市的商品房消化周期基本都在2年以上。

很多人觉得奇怪，2009年时，我国的二、三、四线城市的房地产市场总体还保持着稳定，为什么今年即使有政策性利好，也难以唤醒二三四线城市房地产市场的复苏呢?其一，自1998年我国政府将房地产完全市场化后，处于内地的二三四线城市房价起步较晚，当年一线城市房价出现较大涨幅后，广大二三四线城市的房价有“补涨”的需求。

其二，2009年至2013年，自住型、改善型、投资型和回乡置业等各类需求支撑着这些城市的房地产市场。但2013年后，这些城市的整体需求则更趋向于供过于求。房地产投资开发在继续，但是众多中小城市家庭拥有数套房产早已不算稀奇。这就意味着仅靠二三四线城市的当地居民很难快速消化现在的过剩商品库存。而二三四线城市因在就业、医疗、教育、交通等方面缺乏优势，所以也不具备像一线城市那样的人口集聚效应。

不过，专家指出，虽然整个楼市正呈现一线城市“量增价弹”，其他城市的楼市相对低迷的分化的格局。但随着，中国房地产市场低端的代表温州、高端的代表北京等地的房价均已经在探底或回暖。预计其他部分城市有望在年内基本完成房地产市场的下行调整。

现在的状况是，中国楼市的所谓回暖，也仅是一线城市有复苏之兆，三四线城市依旧成交低迷。那么，中国房地产市场究竟能否在政策利好的情况下，迎来新的全面复苏行情呢?我认为不可能。

首先，尽管政府出台了一系列拯救楼市的新政，意图促进楼市的全面复苏。但需要指出的是，最近楼市政策虽有所放松，但这并不意味着国家放弃了对房地产市场的调控。现在，如果是多套房、投机性买卖的情况，依然会面临较高的交易成本。而随着不动产登记制度的推进，未来房地产税的松紧程度也将成为左右楼市的关键变量。

再者，由于前几年在房地产投资领域的盲目拿地建房，现在房企都急着去库存。各大房企却忙着利用此轮反弹加速推进去库存。例如，恒大喊出了“无理由退房”的口号;保利在房展会上下足了营销功夫;越秀地产更是一口气推出了18项免费措施，包括“免首付”、“免契税”、“免费车位”等。在整体供过于求的情况下，就别指望房地产市场全面复苏。

最后，政策性利好的边际效应正在逐步减弱，当一线城市的刚需集中释放后，将回归常态。自2014年下半年以来，各地方政府纷纷拿出救市新政，央行也在降息的同时，降低了购房门槛。救市力度空前之大。

但这么大力度的救市政策，对一线城市的房地产的作用也仅仅是北京、上海、广州、深圳房价平均上涨了1%，二三四线城市的效果基本为零。这与2009年那时的一出台政策利好，各地房地产市场马上“量价齐升”形成鲜明对比。这说明了，政策性利好或许能在一定程度上迟滞一线城市房价下落进程，但房地产调速的大趋势已无可改变。

楼市是“真回暖”还是“假阳春”?在受利好政策的影响之下，一线城市出现了回暖之兆，而其他城市因库存积压严重，房地产市场基本没有任何起色。当一线城市刚需受利好影响集中释放之后，这波房地产政策性回暖就会宣告结束。现在政策的利好能够迟滞部分城市的房价调整进程，但改变不了中国楼市大调整的步伐和趋势。