人口拐点必将终结高房价

330新政刚刚满月，就有楼市媒体迫不及待的发布消息说市场如期反弹，楼市升温明显。这是自然的，也是很好理解的，谁家过年不吃顿饺子。嗑了这么多药，总得飘一会，但药劲过了之后，市场将重新回到原来的轨道上。政策不改变市场走向，这句话在股市上适用，在楼市上一样适用。

楼市目前面对两大难题，一个就是严重的产能过剩，说句古汉语就是房子像牛粪一样多，而根本就卖不出去，开发商都属于死扛不降价，因为他们深深的知道，如果房子降价了，那投资需求就彻底没了，买房的人将更少。房子过剩的情况会更严重。究竟房子过剩到什么程度，可以参考我的另一篇文章，《谁再说中国缺房我跟谁急》。在这里就不反复骗稿费了。

而楼市的第二大难题，就是人口红利拐点的出现，2015年将是一个分水岭，今年工作人口将达到峰值，之后人口将逐渐呈现老龄化趋势，大概一年会减少上千万的劳动人口，在2050年以后，绝对人口数量很可能会突然减少一半。简单来说，我们马上就会出现一个局面，先是都退休了，没人买得起房了，然后没人买房了，再然后房子都出来的情况。

众所周知，一句人多好办事，让中国出现了一波婴儿潮， 60-70年这波人口急剧增加，而他们积累了一辈子的财富，在2000年以后，也就是房地产元年，被集中的释放了出来，这波人在新千年大约都到了事业有成的年纪(30-40岁)，也是全社会最富有的一个年龄层次(敢于且又能力贷款20年只有这一年龄段的人，60前基本都分到了房子)，他们大举买房，带动着70-80的人以及80-90的人也在疯了一样的买房，整整把房价推高了10年。如今这波人要退休了，他们不再有购买力，儿女(90后)的房子也已经差不多都买好，也不再有实际需求，可以静静的退出历史舞台。

这时候，楼市的需求发生了质的变化， 60-70们，由于已经透支了购买需求，大部分90-00后的房子也已经有了，这一代人是不缺房子住的。并且由于计划生育政策的实施，让80后90后的人口急剧减少，而且越来越少，特别是城市地区，如果不算外来人口，人口已经呈现了负增长的趋势。本地的祖辈(30-40后)们正在留下大量的房子，冲击着房地产市场。

池子里的水，越来越少，哪能继续保持水位，就要看水的流动情况了。房子和人的关系也是一样，人口净流入的地区，无疑还能保持一个坚挺的高房价姿态，但在人口流出的省份和地区，房价降很难保持。流出比例最高的是安徽、四川、湖南、河南、贵州和江西，最近几年东三省也是每年几百万的人口流失，流入比例最高的大家想必已经猜到了，前四名的城市是上海、北京、深圳、东莞(扫黄前的数据)，但由于这些已经是特大城市了，像北京市已经多次明确提出要控制人口增长，未来5年也就再加150万人，平均每年30万的水平。换句话说，特大城市会通过主动的手段限制人口流入，未来几年顶多持平，而二三线城市正在出现大规模的人口流出。这里面也是一个博弈再平衡的过程，但即使人口回流二三线城市，也无法改变工作人口整体下降的局面。