中央连环出手能救市？

房地产处境持续艰难，逼使中央继降准、降息之后，再度连环出手，大有“救市不成功便成仁”的气概。

1～2月严重衰退启动救市机制

记忆所及，中央各部委如此齐心协力、绵密与强势出重拳救市，即使在1997年(东南亚金融风暴)及2008年(国际金融海啸)两次房地产黑暗期都不曾发生过，称得上是“破天荒史上第一遭”!

究竟什么原因使一向“稳如泰山”的中央各部委瞬间都坐不住，而纷纷出手抢救房地产呢?国家统计局数据显示，今年(2015年)1～2月份商品房销售面积8764万平方米，同比-16.3%，商品房销售额5972亿元，同比-15.8%，相较2014年与2013年商品房销售面积及金额同比的-7.6%、+17.3% ，差距不可谓小!相信这才是中央各部委“陆海空”三军协同“作战”的背景因素。

救急与救穷并举

首先是3月27日国土部与住建部联合下发「关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场稳定健康发展的通知」。文件内容主要有四：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模;二是优化住房供应套型，促进用地结构调整;三是多措并举，统筹保障性安居工程建设;四是部门内联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

紧接着3月30日央行、住建部、银监会联合发文对拥有一套房且贷款未结清，再次申请商业性个人房贷购买普通自住房，最低首付款比例不低于40%。对拥有一套房并已结清相应贷款，再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。同日，财政部、国税总局亦联合发文，自3月31日起，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

品类繁多，一时之间让人眼花缭乱，俨然“抢救楼市大作战”!

中央已掌握“蛇之七寸”

在我看来，27日两部委文件算是战略型的“铺垫”，以调整房地产结构为主，突出的亮点是首次提出统筹调整土地和商品房供给，对于在建或待建地块的规划及用地类型调整;其次则是要求省级国土资源主管部门对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应直至暂停供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况，有效增加住宅用地供应规模。这在相当程度上是贯彻两会关于“分类指导”、“因地施策”的房地产调控精神，并将落实措施的责任转移由省级地方主管机关承担。

显示历经十余年的调控经验，中央已切实掌握了房企当前房地产发展的状态与脉络，尤其对于“住房供应已明显偏多的城市，应予减少直至暂停供应住宅用地”，堪称“釜底抽薪”，与我之前所一再呼吁“政府一边协助开发商促进销售、去库存，一边却又拼命拍地新增库存压力，是互相矛盾的恶性循环”之理念不谋而合。

没有一线城市领涨难成事

至于3月30日各部委系列救市措施，则相对属于战术型、“临机应变”的行政命令，相信一旦效果不彰，持续松绑、再降“二套房”首付比例实属必然。其作法与我前期文章“二套房重出江湖”的核心思路，同样不谋而合。

现在比较严重的困境是中央财税部门降低市场准入门槛从5年变2年，绝对能有效刺激供应量的增加，并成功引流部分消费者“先卖后买”成为需求量(我看这本来应该就是中央所打的“如意算盘”)，但对占据市场至少“半壁江山”份额、只能拥有一套房的外地家庭来说，一线城市持续限购，将导致其改善型需求基本无法得到释放，这对活络市场起到一定的扼制作用，也突显北、上、广、深的限购政策已接近“非改不可”的境地，否则将与中央“非救不可”的楼市举措，显得格格不入!