三剂猛药万难拯救楼市

备受关注的“央版”房地产松绑政策正式落地。30日，央行、住建部、财政部、国税总局等部门分别下发房地产新政以稳定楼市增长，包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%;此外，个人出售2年以上住房免征营业税。至此，加上上周刚刚落地的国土部与住建部发布的新政，中央方面对楼市已连下三剂猛药。

三剂猛药能救楼市吗?笔者以为，万万不能!因为当前房地产存在的诸多核心矛盾及问题绝非这三剂猛药能解。

首先，当前房地产存在的主要矛盾是房价畸高与民众承受能力难以匹配，“央版”新政难以从根本上解决此矛盾。2014年全国商品住宅房价收入比为7.1，而国际公认的房价收入比合理区间是4-6。此数据还是平均值，若以一二线城市实际情况，房价收入比普遍超过10，有的城市甚至超过20。

而通过控土地、降房贷及公积金首付、减免营业税，只能令部分不理智的民众投入购房大军，绝大部分投资客、自住需求者还将选择观望。

其次，当前房地产市场存在的主要问题是库存高企，“央版”新政难以达到清库存的目的。相关数据显示，2015年1月中国受监测的35个主要城市新建商品住宅库存总量为2.7亿平方米。由此数据，可以想见，全国的商品房库存该有多严重。

欲清库存，当知库存形成原因。笔者以为，天量库存的形成，原因不外三点：一是地方政府盲目规划、地产商盲目投资，导致供应量过大;二是十多年的房地产发展，已在很大程度上透支了住房需求;三是房价畸高，远超民众承受范围。

欲清库存，绝无良方，降价是唯一出路，大幅降价是最佳方法。而“央版”新政绝难达到清库存的目的。理由有三：一是没有足够的房价上涨预期，投资客不会出手;二是畸高房价下，普通民众根本买不起;三是利益驱动下，地产商不会降价配合激发需求。