降息不是万灵丹

近期楼市有如“多事之秋”，各种利好与利空纷陈，较受瞩目及影响深远的，主要是【不动产登记暂行条例】的执行及央行降息--继2014年11月22日降息0.25%，今(2015)年2月4日降准0.5%至19.5%，3月1日起央行再次降息0.25%至5.35%。因此有人惊呼：国家意超完胜市场空头!

降息使楼市起死回生?

无巧不成书的是，其实施时点均为3月1日。

在我看来，【不动产登记暂行条例】施行，对房地产的短期影响远不如降息来的直接，毕竟该条例已经炒作多时，市场无论心理与实质层面均做好因应准备，故而“利空其实不空”，那么利好呢?恐怕也是半斤八两的“利好不好”。

降准与连续降息看似有助推进楼市荣景，其实质是试图力挽实体经济表现欠佳，及资金外流汹涌之势，一并拉抬日益涣散的房地产买气于不坠。换言之，当前当前经济与楼市环境堪称乌云罩顶，前景不容乐观。

虽然有专家言之凿凿的指称：在救市政策刺激下，房价下跌机率趋近于0，甚至做出“一二线城市可能出现小阳春，三四线城市也有出现暖冬可能”的判断，因为“面对层出不穷的中央级刺激措施，有意购房者入市积极性势将继续提高”……云云。关于上述论述我不敢苟同。

“安倍经济三箭”剑指通缩

必须知道的是，目前中央之所以不断出台提振经济的重磅举措，关键原因是避免通货紧缩的发生。统计局数据显示，1月CPI增速仍低位徘徊(环比+0.3%，同比+0.8%)，1月PPI则同比-4.3%，已连续35个月为负值，使通缩成为现实风险。众所周知，通胀会引导消费、促进投资，因为货币贬值使消费者产生“运用各种手段达成财富保值、增值目的”之冲动，而其相反的通货紧缩则意味着货物贬价而货币增值，这个时候理财的最佳手段是“现金为王”，因为百业萧条，投资无异打水漂，故而通缩预期一旦形成，全盘经济将成一滩死水。日本“消失的20年”本质上正是肇因于通缩，因此安倍上台后致力于日币贬值、降息，以反转通缩为通胀，进而带动投资与民间消费。

降息效应有如通缩

执是之故，降息对楼市处境其实是双面刃，一方面使购房者负担减轻，另一方面连续降息、降准则有如通缩，除非该座城市存在为数可观的有意购房者，否则一旦形成预期，反而使消费者更加乐意“持币待购”，因为等待的结果是更加优惠的购房条件，何乐而不为?

所以可以这么说，举凡降息或降准之类有助于改善货币流动性与降低融资成本的措施，对购房需求的刺激主要作用于潜在购房人庞大之多数一线城市，对少数二线城市也有提振买气的效益，但之于大多数需求明显枯竭，而供应却仍源源不断的三四线城市来说，最大的功效只能是免于崩盘而非暖冬效应，更别说是小阳春。

抛房潮纯属虚构

至于[不动产登记暂行条例]的上路，市场传出二手房抛售潮说法，我个人抱持怀疑态度。在我看来，自从该条例于2013年5月草拟开始，其效应便已逐步发酵，由于缓冲期长达 22个月之久，因此我不相信有多少人会愚蠢到条例实施的那一天才挂牌出售自己的房屋，尤其是众所疑虑的“不动产登记是为开征房地产税与遗产税做准备”，就现况来看，真正落地、全面铺开尚需时日，当然一线城市首当其冲，但那也是一年后、三年内的事，二线以下城市五年内难见其踪。

因此，说“条例执行引发二手房抛售潮”，肯定是夸大其词，而与市场反应大相径庭!