楼市全面回暖指日难待

近期李克强总理在国外发声力挺房地产的论述，瞬间点燃国内探索楼市发展前景的热情。

乐观情绪其来自有

总理1月21日在达沃斯论坛上直指：中国实现现代化必然伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的，而房地产在一定时间内出现调整，这是正常的。并明白提示 “中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。目前在城市棚户区里居住的约有1亿人左右，还有很多人住在城乡危房里，我们将加大这方面的投资力度” ……云云。

最先反应的是人民日报发文称，楼市不会崩盘，房价已经接近底部，下降减缓。无独有偶，央行行长周小川也表示，“如果房地产市场出现大幅波动，央行可以出台一些结构性措施，如：调节贷款与房屋价值比率等”。住建部部长陈政高甚至提出：房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。

一时之间，房地产有望走出低谷的乐观判断，开始充斥坊间。但实情会是如此吗?我看未必。

地王要获利需漫长等待

细细思索总理的观点，似有玄机与可探究之处。首先城镇化是否与房地产刚性需求“无缝对接”?值得疑虑。因为这样的现象只发生在进城人口普遍性、可接受或有能力承担其房价才会发生，而当前状态显非如此(不包括一线城市)。若要达成城镇化与购房需求的“刚性匹配”，取决于开发商是否愿意“降价求售”?甚至面对一旦降价求售超越成本时，开发商是“断头路跑还是断尾求生”的艰难抉择。

事实上并非在建楼盘才有此困扰，许多地王至今未开发，等待的不就是足以符合成本、创造利润的房价?惟现况看来，有些等待将是漫长乃至难以期待的。

购房需求正快速萎缩

更加值得忧虑的是，中国主力购房人口数量将从2018年起开始大幅减少，25～49岁年龄段的数量由2016年的5.68亿的峰值，在2020年下降至5.43亿，2050年将至5亿以下，而2010年这一数字为5.47亿人。加之2003～2013之房地产“黄金十年”所透支的，不完全是购买力，也包括提前消费(如：为10岁的儿子买婚房……)，而未来势必逐步铺开的房产税亦如“达摩克利斯之剑”，让人不敢掉以轻心，更遑论因反贪腐所导致的“需求变身为供应”——贪官及二奶、眷属原本是购房大军的主力成员，现在与未来非但不会再买房，更急切的需求恐怕是出脱房产、套现逃亡。

凡此种种“内忧外患”，使楼市陷入前所未有之困境。这正是2014年房地产市场普遍降温的真实因素。全国房地产开发投资和房屋施工面积增速、房企土地购置面积和商品房销售面积均比上年下降，商品房待售面积比2013年末增加12874万平方米，2014年12月份，“国房景气指数”为93.93，比上月回落0.37点。开发商不得不面对毛利润下降、竞争压力大、库存压力大等诸多问题。

楼市迈入求新求变大时代

事实上，自去年(2014年)6月中央到地方先以政策松绑(解除限购、限贷……)为开端，眼见效果不彰，于去年底至今年初再以降息、税收减免、购房补贴等“过激”手段救市的原因。其中浙江省绍兴的“微刺激”主要以购房税收补贴为主，而厦门和四川省则集中在清理楼市的行政干预、全面取消限购。

在我看来，由于购房需求的陡降是国内外因素跨界、混搭的结果，因此各种救急措施最多只能达到避免恶性崩盘全面发生的可能性，但不会也不可能促成楼市回复至可持续繁荣的状态，房企要有“打持久战”、求新求变的心理与实质准备，这其中势必包括互联网及其衍生商机的运用，如：P2P、筹众、REITs、大数据……等。