库存正在摧毁楼市？

最近一位经济学者在演讲中提及“房地产业和制造业严重过剩，去库存至少需要3~5年乃至更长时间”。此番论述其实相当平常与耳熟能详，并无可观之处，但由于其尚具“G20与新兴国家发展战略中心主任”的职称，因此舆论给予颇多关注。

“非理性繁荣”已一去不返

事实上，在我看来，中国房地产问题早已不是简单的库存问题，更非粗糙的去库存问题，而是愈演愈烈的供需矛盾问题。

目前的状况是从中央到地方，政府一方面以救市措施吸引消费者购房，一方面鼓励开发商积极卖房去库存，看似合拍，想买与想卖房的凑在一起各取所需，从而有效解决过剩房源。问题是“房源是否过剩”本身是以动态形式存在的，一边着急卖房，一边拼命盖房，其结果是房子卖的越多，去库存越去越存!

这样的恶性循环在投机与投资还有利可图、经济发展良好、房价平稳、多数人买得起、购房族数量庞大、通胀压力大的“非理性繁荣”时期，倒也还无所谓，再大的供给量都能得到快速消化，甚至依然供不应求。关键是上述情景如昨日黄花，早就不复存在。

房产投资价值面临考验

首先是五年内转售需按卖价课征5%的营业税，这就至少排挤了八成以上投机与投资的需求进入，而五年以上的中长期持有者面对又是什么情景呢?当前租金回报往往在2%上下徘徊，房贷利率通常在7%或以上，如此“加减乘除”一番，每年至少“损失”5%(尚未充分计入“空关”待租时间)，自备款部分的机会成本5%(买保本、保息信托产品最低的投资回报)，以总价1000万元的房屋为例，在自备300万元、房贷 700万元的状态下，加上相关的税与费(差额营业税5%及1%上下的中介佣金支出)，5年后售价不超过1300万元，基本无利可图。

换言之，现在买一套房除非自住不计赚赔，否则五年后房价升幅未达30%几乎注定亏损!而放眼全中国楼市的前景，即使一线城市也未必全部都能达标，足可说明多数地方的房地产对投资人来说，已然“食之无味”。

供给在激增，需求正锐减

更何况中国经济历经30年的高速发展，正在进入结构调整、产业升级的阵痛、停滞乃至“裂变”的新常态，以改善与置产为目的之中高端人群，鉴于产业与企业前途充满不确定性，出手购房之动能势必趋于保守。因此可以这么说，以往房屋需求的种种诱因，除了通胀压力仍大之外，其他利好条件多已不再成立。

在如此窘境下，如果供应方亦开始相应做出与需求状态匹配及吻合之调整，力求达到“供需平衡”，那么问题就容易处理的多，亦能使整体房价维持动态稳定，唯真实的情况，却是房屋供应在地方政府土地财政的压力与驱动之下，不减反增，于是需求在锐减，供给则激增，两相拉锯之后，终使相对多数城市的房产陷入类似钢材制造业供过于求之艰难处境中。

商业地产比住宅地产问题更大

更糟糕的是，制造业产品过剩还有机会透过外贸渠道解决库存压力，而房地产是搬不动的商品，只能在地消费，导致房地产一旦出现明显过剩，消费者预期房价下跌的心理便自然形成，进而引发“愈库存愈观望”、“愈观望愈不买”、“愈不买愈库存”的恶性循环。

如同商业地产的困局，在互联网与电商的夹击下，市场对商业地产的需求已呈明显降低之势，但地方政府基于税收考虑的“楼宇经济”却大行其道，从而再现住宅地产的危机：一边是需求在萎缩，一边却是供应在“野蛮生长”!

目前来看，商业地产过剩的风险实际上比住宅地产严重的多!后续该如何有效解决?正考虑新一届领导班子的超凡智慧。