房市拐点其实发生在去年六月

据不完全统计，截至目前，包括武汉、杭州、成都、长春等多地陆续传出限购松绑的消息，已经有15个城市取消或调整限购政策。其中，仅呼和浩特、苏州、广州等4个城市有官方确认，其他城市均没有取消限购的正式通知，大多采用口头通知或执行层面的暗地松绑，且这一悄然松绑的态势正在向其他城市蔓延。

取消限购能不能阻止房价下跌呢？

回答这个问题，我们需要弄清楚房价高企的原因。

房价好比湖中水位，水位上涨，只可能是向湖中注水，并且不开闸泄洪。房价高企，只有可能一是向房市注入了太多的水，二是房市中的水没有泄洪的地方。

中国的M2在2008年的时候还排不上全球第三，但是截至2012年末，中国M2达到97.42万亿元，接近全球货币供应总量的１/４，居世界之首，是美国的1.5倍，比整个欧元区的货币供应量还要高。这你就知道整个经济有多少水了。中国由于土地公有，就没有为货币泄洪的地方。这并不难理解，假如土地私有，很多人就不买城里的房子，而去农村买地，960万平方公里的土地就会成为吸收货币收入的海绵。然而因为土地公有，这个海绵没有了。那么钱到哪里去？由于体制原因股市又不争气，于是都憋在了房市。这就是中国高房价的原因。

要降房价，只有两条路，一是减少货币注入，二是开闸泄洪，舍此没有第三条路。限购之所以不能降房价，是因为它既不能减少货币注入，又没有开闸泄洪。

限购令虽然严厉，但是在货币和信贷总量不减少、预期房价上涨的条件下，它只是把购房需求冻结在那里，并没有真正减少需求。限购令冻结了需求，但也抑制了供给。手中已有的房屋变得更加稀缺，人们反而不会卖出手中的房子。想想看，预期房价上涨，卖了再也买不回来，你会买房子吗？在限购令下为了搞到房子人们不惜假离婚，他怎么舍得卖出呢？

现在要房价不下降，也只有两个办法，一是继续往湖里注水，二是堵上口子不让水外流。可今天所有的问题，都是前期货币过度超发的恶果。今天的钱荒、高利率，并不是钱少造成的，而是钱多经济泡沫化和高杠杆化造成的。

经济有没有泡沫化和高杠杆化，不同的人会使用不同的指标，得出不同的结论。我不用空置率、房价收入比、房租价格比，土地制度、金融制度、政治制度等等都不相同，与国外没有可比性。但是有两个指标，我们无法忽视。

泡沫化与高杠杆化紧密联系。泡沫化中，没人愿意让钱久留手中，同时更多的人更希望借到钱。一笔资金，甲花出去，变成乙的收入和存款，经过金融中介，又变成另外一个人的借款，不断循环，债权债务链无限延伸，M2跟着膨胀起来。这种债权债务链的拉长是高杠杆化的一个方面，而M2巨幅膨胀正是高杠杆化的外在表现。泡沫化中，赚钱那么容易，银行不会让其钱做存款被提取准备金，做贷款接受利率管制。理财产品于是应运而生。理财产品让银行可以将储户的钱全部用于生利，并且不接受利率管制。正常情况下，一个人、家庭、企业、国家，不会把钱都拿去贷款生息的吧，总要留一些准备金的吧。可是中国把准备金也拿去生息了，你说这杠杆高不高。是不是高杠杆化，我们看不见，但中国的理财产品从无到有，短短几年达到13万亿，这是高杠杆化的又一重要外在表现。

2013年6月发生的钱荒和高利率正是经济泡沫化和高杠杆化的严重预警。银行隔夜拆解利率都达到了28%，竟然还有人在那里叫嚷房价还会上涨。我认为，中国房市的拐点根本就不在今年二季度，而在去年的6月。刹个车，失去动力车还要向前走一段，巨大如中国房地产，失去动力怎么也得继续冲高一阵子吧。

我是长期唱多中国房市的。并非我不认为中国房市有泡沫，而是由于货币超发，土地公有钱没去处，我认为中国房市泡沫可以做得更大更持久。但是去年6月份钱荒和高利率发生后，我第一时间8月4号在深圳岭南大讲堂开始唱空房市。

现在的问题是，还能大规模放水吗？水总归要放的，但堤坝已经遥遥欲坠，你敢大规模放水吗？何况，为了寻找替代土地财政的税源，房产税一定会征收的。房产税在国外增房价，但在中国降房价。当房价下降预期已经形成，即使取消限购，人们也会宁肯让钱闲在账户上，而不让其流入房市的。门后面已经没有人了，开了门还会有什么影响吗？