房价调整滞后期较长的内在机理

除政府垄断行业外，大多数行业的供给过剩会很快引发价格调整，但我国的房地产业确非常特殊，房价呈刚性上涨的特征，即使需求大幅下降，价格却依然坚挺。温州房价下跌在需求大幅下降一年多以后才开始。2008年，全国商品房成交量连续四个季度同比下降，三、四季同比降幅度均超过25%，但全国房价的跌幅不到2%。2011年四季度至2012年二季度，商品房成交量连续三个季度下降，房价仅仅是小幅回落。今年以来，商品房成交量一直在下降，但到5月份，房价环比下降的城市数才超过上涨的城市数。面对需求大幅下滑和供给严重过剩，房价仍能坚挺较长时间有悖常理，但一而再地发生说明不是偶然的，而是有内在机理在起作用。

商品房预售制度是房价调整滞后期较长根本原因。从预售条件和实际情况可知，商品房大多在交付使用前1年多就可取得预售许可，有些商品房还是个大坑时就开始预售，购房人只是凭图纸选房。2013年，预售占全国商品房销售量的76.2%，现房占比不到1/4，因此商品房远在竣工前就已经销售绝大部分，销售状况好的房企占比更高。2013年末，万科已售未竣工结算商品房为1437.4万平方米，比当年结算面积1231万平方米多16.8%，也超过当年的竣工面积1303万平方米，占年末在建面积的53.6%。由表1可知，万科在建可预期项目的预售比例大多超过70%，平均值为77%。既然大部分商品房已经预售，因此只要房市下滑的时间长度不超过预售期，房地产企业面临的销售压力并不大，那些本该进入预售期的商品房可以延迟预售。虽然销售收入下滑会引发财务压力，但可以通过增强融资、减少土地购置和压缩新开工项目等方法进行应对，因此财务压力也是在相当长一段时间以后才会变得越来越严重。由于在交付使用前就下调房价有可能引发退房纠纷，因此预售制度还造成房企不敢轻易下调房价，那些大部分已预售的项目是绝对不能下调的，预售比例不高的项目也必须再三斟酌。

土地供给由政府垄断是造成房价调整滞后期较长的另一个重要原因。我国各城市的土地供给完全由当地政府垄断，这种制度造成地价结构严重畸形等诸多突出问题，还会造成土地价格调整滞后。由于是当地政府一家垄断，因此土地供给价格不会轻易让步，不会因为房市出现调整就降价。出于保护房地产市场的需要，政府也不能降低土地供应价格。因此，每次房市出现调整时，土地供应量均会迅速减少，2008年，房企购置土地面积下降8.6%，2012年下降19.5%，而土地供应价格确从未下降过。不过，地方政府稳定地价和房价是有目的的，就是要获取更多的土地转让收入。如果土地转让收入在较长时间内持续减少，那么地方政府就会转向增加土地供应以便获取更多土地收入，尤其是那些对土地财政依赖度较高的城市，土地转让收入长时间减少是无法承受的。政府开发土地的成本相当低，北京市工业用地价格大多在每平米1000元左右，并且也是不赔钱的，而住宅用地价格是工业用地的10倍、20倍，甚至100倍，因此住宅用地价格有下调空间的。

虽然我国房价调整滞后期较长，但这不等于房价不会调整。温州房价下跌的经验表明，一旦房市大幅下滑超过1年，房价的较大调整就会发生。