取消限购对房地产的近期影响微弱

2010年实施的限制政策主要是限制住房的投资投机需求，而投资投机需求主要取决于房价的走势。在当前房市转弱、房价预期下跌的情况下，投资投机需求已经基本消失，因此取消限购对房地产的近期影响极其微弱。是否取消限制主要应考虑长期影响。

1、限购政策主要是限制投资投机需求

为了遏制部分城市房价过快上涨，2010年4月国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。此后，各地先后出台限购政策。虽然各地限购力度有差异，但基本内容相近。基本限购令为：本市户籍家庭，限购两套住房；在本市纳税或缴纳社会保险一年以上的非本市户籍家庭，限购一套住房。限购政策的目的是限制各种名目的炒房和投机性购房，而不是限制住房的消费需求。

2、取消限购的影响主要取决于投资投机的规模

出台限购政策时，房地产市场处于强势，房价呈较快上涨态势，住房的投资投机需求旺盛，因此对炒房和投机性购房有较强的抑制作用。目前的情况是房地市场成交量持续下降，住房供给过剩，库存压力较大，房价刚性上涨预期被打破，房价进入有涨有跌的新阶段，依靠房价上涨推动的投资投机需求已大幅减少，以前的投机性购房开始回吐。既然投资投机需求已经很少，那么受限制的投资投机需求就更少，而取消限购只能使受限制的需求释放出来，因此取消限购在现阶段的作用很弱。除非取消限购能扭转房市走势，否则投资投机需求不会明显增加，但这种可能性完全可以排除。取消限制不仅对住房需求的直接影响很弱，对预期的影响也可能是负面的，臭觉灵敏的投资人有可能把取消限购理解为房市调整仍将延续的官方信号。

3、取消限购对住房消费需求影响很小

限购政策的目的不是要限制住房的消费需求，基本消费需求还得到政策支持，有可能受到一定限制的是外地居民的消费需求和需要购买两套或以上消费性住房的本地居民。需要三套或以上消费性住房的家庭是非常特殊的群体，占比很低，因此可以不考虑。没有在本市工作的外地居民需要在本市购买消费性住房有一定的可能性，如上学后打算在本市工作的学生、用于休闲度假的住房、在退休后的居住地提前购房等等，但除了少数休闲度假城市以外，这类情况也是很少的。需要两套消费性住房的家庭占有一定比例，但限购政策对这类情况限制不多，仅仅是首付比例和贷款利率高一点。由于现在的按揭贷款利率已经上升，因此取消限购不会使第二套房的贷款利率下降，最多也就是首付比例降一点。总之，取消限购对住房的消费需求会有影响，但影响很小。

4、取消限购应考虑的因素

由于取消限购对房地产市场的近期影响微弱，因此是否取消主要应考虑长期影响，应考虑的因素有：

一是房地产市场再次过热的可能性。从全国来讲，要避免房地产市场波动很难，因此再次发生过热的可能性较大，但地区之间会有差异，有些城市可能会比较稳定。

二是在房地产过热阶段，投资投机需求占比的高低。房地产作为投资品，完全不让投资不可取，但规模不能过大，否则会引发房地产市场剧烈波动。那些投机需求占比较高的城市，对投机行为进行限制是必要的。

三是外地居民在本市购买消费性住房的占比。在休闲度假城市，占比可能会比较高。此类城市可适当放宽对外地居民购房的限制。

四是抑制投资投机需求的手段是否充分。从各国的经验看，房产税是抑制房地产泡沫的较好方法，但也不是绝对有效。如果有比限购更好的方法来限制房地产投机，那么取消限购就是可行的。

以上几个方面的情况，不同的城市是不一样的。每个城市都可通过分析这几个方面的情况对限制政策是否有必要保留作出判断。那些从长期来看已经没有必要保留限购的城市，现在就是取消限购的最佳时机，取消限购将可以省下一笔监管成本。而那些将来仍可能需要限购的城市，那么最好还是不要取消，否则会破坏政策连续性，造成政策来回多变。