判定未来北京楼市走势的四个核心要素

一直以来，北京楼市既让中央及北京市领导层倍感纠结，也让数千万北京市民倍感无奈。不少所谓的专家学者及业内人士，屡屡感情用事，妄作预测。到底如何判定北京楼市走势，不仅需要理性的心态，更需要科学的要素分析。大家知道，多年来每年5月份是北京乃至全国楼市销售的旺季，被喻为“红五月”，刚刚过去的2014年5月，北京楼市受多种因素的影响，呈现出前所未有的低迷惨淡景象。因此有人预料：未来北京房价仍会大幅下跌，真的会是这样的走势吗？不妨先看看北京市住建委网站告示的一组数据：

整个新建商品住宅比上年同期大幅下降：今年5月，北京新建商品住宅（包含保障房）成交量为5336套，同比去年5月的7004套减少了23.8%。其中，期房成交了3709套，同比去年5月的5099套减少了27.3%；现房成交量为1627套，同比去年5月的1905套减少了14.6%。扣除保障房因素，纯商品住宅成交量为4284套，比去年同期下降23.5%。

二手房成交持续下滑：今年5月，北京市二手住宅网签量为6929套，环比4月的7616套下跌9.02%，同比去年5月的7336套下跌5.55%。这是自2009年以来单月交易量的新低。

据此动向及数据，就能判定北京地产市场价格会持续走低或者大幅度下跌吗？令人感到惊奇的是，不少媒体也跟风炒作，认为北京、上海、广州等一线大城市可能会出现房地产泡沫破灭，并进一步引发财政及金融危机。诸多人士做出这一判定的主要原因有五：一是商品房已经出现明显的供大于需的失衡；二是反腐败导致“挤出”效应——很多官员急于售房套现；三是宏观经济不景气导致新增购买疲软；四是北京实施新的发展战略，将严控城市人口规模；五是社会保障房的建成上市，将逐渐加大新的供应量。

这些理由看似都颇有道理，但是若仔细推敲和分析，都不足以支撑“房地产价格大幅下跌”的依据。那么北京未来的房地产市场走势到底如何？手中持有多套房产者是否需要见机抛售？吃透以下四方面的问题，想必会对这些问题有透彻的感悟：

首先，北京的地产泡沫“与众不同”，具有较大的抗压性。近年来不少人动辄谈“地产泡沫”，甚至耸人听闻地引用美国1923年—1926年的房地产泡沫（Property Bubbles）的破裂“引发”了20世纪30年代的经济大萧条来说事，或者引用日本从20世纪70年代开始积累、到90年代初期破裂的日本地产泡沫，使日本从此“一蹶不振”来警示我们。其实，所谓的美国和日本曾经发生的地产泡沫破裂的宏观经济背景，与中国今天的情形有很大的差异，与北京的情形则更是不同。什么是地产泡沫呢？大家普遍认为，经济学所说的地产泡沫有两大特征：一是商品房受短期内巨大需求的拉动，房价急剧攀升；二是大量的商品房被房地产投机商所把控，房地产市场投机氛围十分浓烈。这两个特征在北京一直表现的不够“充分”，主要是北京的宏观调控打压策略实施了较长时间；更重要的是，北京在土地市场的供应方面，一直把控的比较严格，没有明显的失控。最起码与广东、上海等东南沿海城市相比，在上两轮地产市场价格疯长过程中，北京相对“理性”，没有注入太多的价格泡沫。比如，以同等优越度的地段位置来看，上海是北京房价的约1.5倍，深圳则是北京的约2倍。还有一个重要的现象，北京各行各业仍有大量的创新及创业人才，都有买房的刚性需求，北京持币观望和新增购买力，一直是一个较大的基数，很多人奋斗的目标，仍然是为了买一套属于自己的房。

其次，北京现阶段商品房价格处于适度回调期，但不会大幅下跌。影响北京商品房价格下跌的主要预期因素有：北京将控制人口总规模、未来将征收房地产税、反腐败导致挤出效应、整个宏观经济形势短期内不容乐观等。这些因素固然存在，但是不会导致房价大幅下跌。从某种程度上讲，上述因素对于现在的及潜在的刚需购买者影响不大。现阶段房价适度回调，有两个特征：一是局部地域因已经注入的价格泡沫较大，新开发的商品房及二手房，会出现价格较明显下跌，但跌幅在5%左右；二是多数地域的房价处于相对僵持状态。比如：据链家地产市场研究部统计，5月份北京商品住宅的成交均价为25339元/平方米，与4月份基本持平，与去年同期相比反而上涨4.0%。伟业我爱我家市场研究院的统计则显示，剔除保障性住房，5月份北京新房住宅的成交均价为24442元/平米，环比回落3.3%，同比上涨3%。

再次，北京独特的“资源聚集效应”，决定北京的房价没有多大下降余地。虽然没有北京户口，但却有能力在北京落脚购房的各界人士，无论北京采取怎样的策略和政策，也不会轻易离开北京。虽然北京雾霾全球有名，也没有动摇绝大多数人坚守北京的信念。这是因为北京聚集了全国最优势的各种有形无形的资源，比如权力、资本、人脉、人才、教育、公共服务、商机、购买力等等。这种“资源集聚效应”，只能吸引更多的各行各业的优秀人士落地北京，这些群体所释放的商品房购买力是持久而刚性的，与此同时，北京的土地资源已经十分有限，五环以内几乎没有再建商品房的空隙。五环外及远郊区县，建设用地也在逐年大幅减少。如果从优化建设用地结构的角度来看，住宅用地的比例仍需要明显压缩，否则城市病会越来越严重。从这个角度来讲，北京地产价格回落或者僵持，或许是买入的好机会。

最后，需要特别强调的是，一个城市或者一个国家的房地产价格，与其经济发展处于怎样的历史发展时期密切相关。从欧美日发达资本主义国家的演进历史来看，当整个国民经济处于较快发展阶段时，房地产市场日趋活跃且价格不断攀升，而当经济增长已经推动国家全民贫富悬殊大大缩小、城镇化发展进入常态阶段、地产刚性需求明显减弱时，房产市场因价格惯性上升而产生的泡沫，才会释放出来。而中国经济发展的使命依然任重道远，扭曲的经济结构使国民贫富差距很大，城镇化发展建设尚在努力挣扎阶段。总体来看，中国的宏观经济仍处于较快的上升通道，只是现阶段有很多毒素需要通过改革排除到体外。如果国家政治及社会局势稳定，市场化改革到位，再过三五年，中国经济发展会进入到真正健康的快速增长期，届时，北京及一些中心城市的地产价格仍将明显上升。

在这种趋势下，北京市政府在房地产市场的供需及市场管理方面，需要头脑清醒、审时度势，认真走好四步棋：一是政府着力解决好本地从事城市基础服务的弱势群体的保障房问题；二是适当放开市场化的房屋买卖价格；三是实施差异化房产税政策，抑制房地产投机；四是把优化房地产政策与优化城市人口结构有机结合起来。