房地产市场迅速转冷的原因分析

今年以来，房地产市场迅速转冷，一季度的商品房销售面积同比下降3.8%，“五一”小长假是传统的销售旺季，但54个城市的总成交同比下降32.5%，北京楼市成交创7年最低。房市下滑会多深、持续时间会多长，房价会不会跳水，房地产泡沫会不会破，为了回答这些问题，有必要对房市转冷原因进行分析。

1、货币政策紧缩

货币供应量M1增速的回落开始于2010年下半年，开始阶段的回落是正常的，2011年9月降至不到15%的水平，2012年增速小幅回升，房地产市场也转为回暖。2013年二季度，流动性紧张来袭，M1增速再下台阶，降至10%以下，房地产市场开始降温。今年以来，M1增速继续大幅走低，3月份同比仅增长5.3%，降至1990年以来的最低水平。从历史看，货币政策收缩对房市的影响相当明显。2000年以来，在此之前发生过两次货币收缩，第一次是2004年，M1增长率从2003年最高点20.2%回落至14.1%，商品房销售面积增长率从上年的29.1%回落至13.7%，由于这一次的货币政策收缩力度不大，因此房地产市场的回落幅度也不大；第二次是2008年，货币政策紧缩与全球金融危机叠加，商品房销售面积从上年增长23.2%转变为下降19.7%。虽然今年没有金融危机，但货币政策的紧缩力度超过2008年，因此对房市影响很大。

2、银行普遍收紧个人购房贷款

在经济回落过程中，利率水平理应趋于回落，从而可起到内在稳定器的作用，但这一次却与此相反，由于受利率市场化和互联网金融快速发展等因素的影响，利率水平不降反升。央行正回购利率比上年同期提高1个多百分点，财政定存招标利率大多超过6%，债券市场现券收益率居高不下。市场利率上升对利率较低的按揭贷款冲击很大，银行对个人房贷的态度发生了根本性转变，在上调贷款利率的同时还延长了审批期，个人获得购房贷款的难度不断加大。据2014年5月6日《中国信息报》报道，房贷的优惠利率基本绝迹，工商银行、建设银行、农业银行首套房贷利率均上浮至基准利率的1.05倍，二套房贷利率上浮至1.1倍；民生银行和平安银行暂停新增房贷业务；兴业银行首套上浮至1.1倍，二套上浮至1.3倍。收紧房贷会使住房需求直接减少，不论是住房的消费需求还是住房的投资投机需求，均会同步回落。虽然央行公布的个人购房贷款增速仍然很高，3月份同比增长20.1%，但很可能不是实际情况。据国家统计局统计，一季度，房地产投资到位资金中来自个人按揭贷款的部分没有增长。

3、拆迁引起的住房需求减少

老城区改造、市政工程、土地收储和城市规模扩大都会带来拆迁需求，庞大的土地使用权转让收益大部分被用于各类成本性支出，因此拆迁引起的住房需求规模很大。然而，去年以来的情况却发生了改变，随着地方融资平台贷款被限制为不能增加，市政工程规模受了很大限制，导致拆迁需求呈下降趋势。房地产市场转冷将导致土地使用权转让收益大幅减少，地方政府建设市政工程的能力将进一步减弱，从而使拆迁引起的需求进一步下降。

4、自住性住房需求增速减缓

自住性住房需求就是真实的住房消费需求，其中满足基本生活需要的部分就是刚性需求，主要由原有住房状况、收入水平和房价水平三个因素决定。经过十多年的快速发展，城镇居民住房条件得到明显改善，实现了居住面积的跨越式提升，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米，平均每个家庭拥有住房1套左右。住房条件已与部分发达国家接近，因此改善需求将趋势性减缓。自2010年以来，我国经济增长速度下滑幅度很大，规模以上工业增加值增长速度从15.7%下滑至8.7%，不变价规模以上工业主营业务收入增长速度从22.1%下滑至10.2%。经济增速大幅下滑或多或少地会对居民收入增长产生影响，城镇人口的增加也会减缓，而这两个因素是自住性住房需求增长的重要动力。在过去的十年中，住房价格上涨很快，过高的房价抑制了自住性住房需求的增长。2003年至2013年，住房平均价格上涨1.7倍，年均涨幅为10.3%，城镇居民可支配收入年均增长12.3%，房价上涨抵消了大部分收入增长的作用。2013年，住房价格再次大幅上涨，12月份的中国百城住宅价格同比上涨11.5%，成为压死骆驼的最后一根稻草。

5、反腐力度加大

2013年以来，反腐反贪力度呈加大之势，虽然官员财产还没有公开，但重要事项申报制度变化较大，不仅要进行事后抽查，并且抽查结果还作为选拔条件，家庭住房情况也在申报内容内。全国联网的不动产统一登记制度将会使核查变得很容易，虽然离建成还有三年时间，但不能不未雨绸缪。假如两项制度都能严格执行，那么合在一起的影响力将会不断加大。

6、保障房建设力度加大

进入“十二五”时期以来，保障性安居工程建设加快，住房保障受益群体持续扩大。截止2012年底，全国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难，覆盖面达到12.5%。按理说，保障房的受益群体无力购买商品房，因此不会影响商品房市场的供求情况，但实际情况不会这么绝对，多多少少还是会有冲击的。

7、预期转变引起投资投机需求大幅回吐

2013年的房价上涨不仅使观望中的刚需集中释放，并再次吸引大批投资投机资金介入，从而为后续的需求下滑埋下祸根。再加上货币政策紧缩、经济下滑、拆迁需求减少等因素的影响，房地产市场在连续三个季度的快速下滑后迎来了从量变到质变的转折点，房市预期由看多转变化看空。转为空头市场后，刚性需求会转为观望，投资投机需求则会转为供给，形成供求状况急速逆转，一旦价格下跌，还有可能出现恐慌性抛盘，从而形成大幅波动。这一因素的影响主要与投资投机购房规模有关。在持续十年的牛市中，中间几乎没有像样的调整，持续不断的赚钱效应在不断强化人们的行为，因此投资投机规模不可能是小数目。从周边的人群看，拥有二套或多套住房的人占相当比重。投资投机规模主要与房价上涨速度有关，那些房价涨幅较大的城市会更多一些，转跌后的风险会更大，调整会更深。

综合来看，房地产迅速转冷是多种因素综合作用的结果，这些因素大多是实质性的，短期内尚无逆转的希望。房市在今年一季度由多头转为空头不是房市下滑的起因，但确实使下滑幅度急剧扩大。