地产崩盘有点扯

继常州、杭州多个楼盘降价促销后，去年房价领涨全国的广州楼市也出现调整迹象，越来越多的楼盘加入促销大潮。

自3月起，广州约有20个楼盘采用“垫首付”的促销方式，部分楼盘甚至打出“零首付”的旗号吸引买家。此外，加大折扣力度、返还税费等促销手段也频频现身。

作为北上广深一线城市之一，广州的垫首付可以说是超出市场预期的。加上此前舆论对于目前地产市场降温的说法，崩盘论恐怕又将在短期内高涨。

房地产市场会崩盘？个人认为这一个天大的假命题。之所以这么说，我们大可以分析一下目前中国地产市场的政策需求。

套用广告语来说就是——这个说法大有来头。08年金融危机，整个世界经济大幅倒退，中国为了保增长，把房地产列入支柱性产业，此后数年，整个地产市场进入了高速发展的周期，这种爆发的本身就是源于政府需求，原因有二。其一是地产与上下游企业的高度联动，盘活地产一业实际上就可以带动百业兴。其二，地产高景气带动的是政府土地出让收入的快速增长，而在这种收入增长之下，地方政府才有能力去进行基建等四万亿工程的建设。

而实际上我们看，结果也恰恰是如此。地方政府不仅卖地搞建设，还举债搞建设，抵押土地搞建设。这种拉动经济的背后，实际上就是前些时间我们一直在说的地方政府债务风险的高企。

中国目前的地方债务总量，官方的统计师10.7万亿，而评级机构穆迪则认为还少算了3.5万亿，里外里加上隐性债务，可能会高达20万亿之巨。这些债款的偿还和进一步拉动经济的建设，都要靠土地财政。

根据年初中国经济研究院发布的“我国23个省份‘土地财政依赖度’排名报告”，目前23个省中，土地依赖最低的也占到整个财政收入的五分之一以上。而浙江、天津则高达65%左右，北京、重庆、海南、福建也在50%以上，粗看排名，基本上可以说是越发达越依赖，越依赖越发达——这也算是颇具中国特色的地方债务及经济发展结构。这种结构说明了一个问题——土地依赖模式下的经济增长确实存在市场，而这种市场又成为了土地依赖模式的发展根源，所谓的恶性循环就此使然。目前土地出让金占到地方财政收入的比重高达50%，如果加上房地产所涉及的各项税收，这一比例会更加巨大。

我们回到房价的问题上，如此庞大的债务结构，加上超出想象的财政依赖度，直接导致的就是政府不可能放任市场出现所谓的崩盘。

此前政策上放宽限购等“没节操”的政策预期，实际上也是恰恰说明了这一观点。对于整个地产来说，政府最舒服的就是维持房价处于一个平稳缓慢上涨的状态。既然2014年的供需倒挂也好，崩盘也好，资金链困境也好已经成为趋势，那么再不济也要让房价维持一个稳定的状态。

这种政策需求，实际上从过去的数次大会中都可以看到端倪，首先是政府工作报告首次未提及地产调控。其次是之后关于三四线城市放松限购的政策预期，实际上，都成为了上述观点的佐证。

作为政府来说，如果地产真的形成崩盘的态势，那么倒下的绝不仅仅是房价，还有与之关联的实体经济以及喷涌而出的地方债务。实际上对于普通的购房人群也一样，等到真的地产价格降到了3000元/平，我们的饭碗还能否保住，同样是一个非常难以判断的问题。

总而言之，2014年不会是房地产崩盘的元年，实际上我们看到的是，过去数年间的政府调控政策的累加在今年形成了质变。然而这种质变的背后，实际上宣告着政府政策真正成为了整个房地产市场的掌控者。这种模式下，实际上地产市场会进一步向着利于整个经济环境发展的趋势上演变。或许会有少数地区因为过于极端的环境形成崩盘，然而更多的，我们说房地产还是会维持一个相对稳定的态势。