物流园区期盼土地政策利好

近年来，随着我国房地产调控政策的持续，房地产发展商由住宅转战产业地产，并快速蔓延到三四线城市，加上游资涌入和政府招商需要，已经形成了物流园区热。

土地资源是物流地产投资商的关键资源，长期以来我国工业用地供应相对充足，且价格低廉。由于物流地产项目大都与工业地产有关，且各地为招商引资拉动本地经济增长，对工业用地的供应从不吝啬。

前瞻产业研究院数据监测中心的数据显示，2011年我国国有建设用地实际供应总量58.77万公顷，同比增长35.9%。其中，工矿仓储用地、商业服务用地、住宅用地和其他用地供应量分别为19.26万公顷、4.21万公顷、12.52万公顷和22.78万公顷，工矿仓储用地供应量同比增长25.2%，占供应总量的32.8%。

2006-2011年国有建设用地的供应结构

资料来源：前瞻产业研究院《2012-2016年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》

与此同时，我国供应工业用地的价格远低于住宅、商业用地价格。2012年第二季度，全国主要监测城市商业服务、住宅、工业地价分别为5728元/平方米、4522元/平方米米659元/平方米，商业服务用地价格是工业用地价格的8.69倍，住宅用地价格是工业用地的6.86倍。且工业用地价格较为稳定，其增幅长期以来低于商业服务、住宅用地。

前瞻产业研究院物流地产行业研究小组认为，单纯在土地的市场供应环节，投资商获取仓储用地较商业服务、住宅用地等较为容易，且有政府对于对纳入规划的物流园区的用地给予重点保障，这更是一个利好。

但是开发商在获得土地的过程中，往往会遇到由于行政手续办理缓慢，或政府计划变更而影响项目进度的情况。这些因素并未由市场所引起，主要系行政行为或政策引起，比如，在物流园区、基地项目的建设过程中，征地困难已经成为困扰物流地产发展的重要因素;或者项目往往受到土地出让方式调整和土地宏观政策的影响，使规划不得不一改再改，以至很多园区土地手续办理放缓，部分项目不能如期开工。

此外，土地置换政策的不配套也构成投资商获得建设用地的一道障碍。为了不多占用土地，需要在规划的设施与既有不符合空间布局要求的设施之间进行土地置换。而实际上，用地政策制定与执行者和物流规划的制定与执行者，两者之间往往缺乏有效沟通和协调，加之土地置换过程中涉及国家、地方、行业和企业等多方利益，因此有时经常在物流用地问题上无法达成一致。

前瞻产业研究院物流地产行业研究小组分析认为，由于物流园区的大力开发，土地资源日渐紧缺，土地问题已是制约我国物流园区发展的瓶颈问题，土地政策则是园区最希望得到的扶持政策。