产权式酒店：有规矩才能成方圆

 所谓“产权式酒店”，就是由开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。产权式酒店的每一套客房都各拥有独立的产权，投资者购买后将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。

本月初，深圳大梅沙一家名叫“海阔凌海酒店公寓”的产权式酒店，爆出欲将酒店改造为普通住宅的举动，将该行业再次推上了风口浪尖。

产权式酒店蓄势待发

产权式酒店起源于20世纪60年代在法国阿尔卑斯地区兴起的“分时度假”。“分时度假”最初是指由几户人家在度假地共同购买一处房产，共同维护、分时使用的度假形式。后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。

产权式酒店是分时度假发展到后期的一种特殊模式，为适应人们对度假的需求而生，是一种消费投资。该模式经过数十年发展，已经被世界普遍接受，在旅游业发达的国家和地区，更是备受中产阶级和企业集团的广泛青睐。相比个人投资者，企业和机构投资者购买产权酒店除了投资，还方便员工休假、公司年会和接待宾客使用。

数据显示，早在2004年，全球产权式酒店的销售额已达到300亿美元，并在近十年间保持着16%左右的增长速度。在客户类型上，有60%是中产阶层家庭投资，40%为企业和社会机构投资。

在中国，产权式酒店的出现是基于房地产市场的低迷。1995年，由于房地产开发商过度的开发，形成大批的空置房产，大量资源被浪费，作为旅游胜地的海南为摆脱楼盘滞销困境，在国内最先引入产权式酒店模式。

不料这种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。1998-2004年，我国产权式酒店数量快速增长，并在2004年增长数量达到最高峰，2004年全国增长了近120家产权式酒店。截止到2010年，我国产权式酒店数量规模为655家左右，遍布全国25个省、自治区和直辖市。

从2010年起，我国政府为稳定住房价格实施了一系列宏观调控政策，使得京、沪、杭等一些房地产市场发展较快的城市房价涨幅出现回落。受此影响，房地产投资的利润大打折扣，原先的房地产投资者不得不转移投资，于是产权式酒店这类“投资与住宿”兼具的物业形式再次成为投资者关注的目标。

与此同时，随着人民生活水平的不断提高，我国旅游业得到迅速发展。人们已不满足于传统的观光旅游模式，追求更深层次的度假体验。在这个背景下，拥有度假住所的需求被激发并迅速增长，产权酒店则是度假住所中最经济实惠、省心划算的一种。

另一方面，作为投资产品，产权式酒店与其他投资品种相比，在收益/风险比的表现上都是可以接受的，加之中国旅游形势总体向好，产权酒店运作逐渐成熟，产权酒店的投资价值会日益彰显。

从国外产权式酒店发展来看，其作为一种全球化的旅游投资工具，是中产阶级兴起的产物，中产阶级也是其最主要的投资群体。目前，美国每万人中产权酒店会员数多达63人，而中国仅为0.06，甚至与菲律宾0.62和印度尼西亚0.3的比例都相差甚远。

数据显示，我国中产阶层规模越来越大，社科院发布的“2011年城市蓝皮书”称，2009年我国城市中等收入阶层规模已达2.3亿人。前瞻产业研究院预测，到2025年，中产阶级阵容将高达5.2亿人，超过中国城市人口的一半。这让产权酒店在中国的前景可谓广阔。

监管有待完善 投资须规避风险

然而，法律法规的不完善，让产权式酒店在发展中步履蹒跚。

2004年海南出现全国第一例产权式酒店预售合同民事诉讼案件，产权式酒店的法律监管问题开始摆上台面。截至2009年，产权酒店失败和有纠纷的项目占全部产权酒店的13.25%。

在产权式酒店的开发中，由于房地产开发商在前期掌握着控制权，从产权式酒店前期建设选址，到经营管理公司的选择都具有支配权。他们手里具有投资者所不具备的信息，其利益主导作用明显，优势突出，是核心利益主体中的强势群体。而投资者的利益诉求仅仅在于纸面上的投资回报率。出现了核心利益相关者所属利益的不平衡。

从本质来说，房地产开发商将产权式酒店的投资风险转嫁到投资者身上，而自己坐收渔利成为大赢家。

产权酒店权益关系（投资合同期间）

资料来源：前瞻资讯产业研究院《2011-2015年中国产权式酒店行业发展前景与投资预测分析报告》

由于该市场缺少专门的法律、法规进行调整和具体规范，产权式酒店的法律地位以及酒店客房所有者与酒店经营者之间的法律关系仍不确定，让房地产开发商有空可钻。

目前，北京、上海已出台规定，禁止产权分割出售，这使得投资产权式酒店有相当的法律风险。不过，今年2月1起正式施行的《海口市产权式酒店管理暂行办法》，成为我国第一例针对产权式酒店的地方条例，这无疑让投资者看到了曙光。

基于上述现状，前瞻产业研究院研究员罗娟表示，当前投资者在进行产权式酒店投资时，可从以下方面入手来规避风险。

首先，要明确房屋权属。产权式酒店在出售后，投资者理应拥有所购客房的产权，而事实上，很多产权式酒店的业主都没有房屋的产权，一是由于开发商资信不够或项目本身有问题致使产权证无法办理;另一方面由于在办理产权过户时业主需要缴纳的各种税费降低了投资收益，也让许多业主不愿去办理。值得注意的是，办理产权证能降低投资风险，有利于投资者对物业的长期持有，也有利于产权的交易。

其次，为保证获得稳定收益，投资者在投资前需要对担保方、担保形式和担保内容进行详细了解。同时，注意是否有完善的退出机制，以便在约定投资期满后全身而退。

最后，选择有稳定收益保障的产权式酒店，这主要在于对开发商与酒店管理公司的选择。只有开发商实力强劲，酒店选址、建筑品质、服务质量及管理公司的选择得到有力保证，酒店才会在开业后获得较高的租金和稳定的出租率，业主才会得到稳定的较好收益。

罗娟认为，一旦我国产权式酒店相关制度、法规和秩序逐步完善规范后，用地性质、税收等产权式酒店操作问题得到解决，产权式酒店有望得到快速发展。