商业地产：凌寒独自开

2011年即将成为历史，调控贯穿全年的经济主动脉，“控”成为房地产市场的主旋律，商品房投资与买卖进入寒冬。

随着商品房限购令在全国的发力，已对投机性需求产生了明显的挤出效应，部分资金已陆续抽离住宅市场，转而流入商业地产，致使非住宅的商业地产成为寒冬中的一朵奇葩。

展望2012年，调控政策依然没有松绑的迹象，银行信贷将维持从紧态势，住宅类商品房势必持续萎靡，而“不限购”、“不限贷”的商业地产，将成为房企突破和转型的重要方向。

调控下的地产业寒冬

受环球经济形势恶化的影响，2011年，我国政府陆续出台各类调控措施，抑制楼市过快增长。在此作用下，2011年房地产市场萎靡不振，新房、二手房成交应声而落，土地拍卖市场顿时冷清不少，流入地产行业的资金规模也大幅缩水，调控下的市场寒风阵阵。

受调控政策影响最直接的当属新增住宅类商品房。

据国家统计局12月18日公布的数据显示，11月全国70个大中城市房价跌幅扩大，新建商品住宅价格环比下降的城市有49个，首次超过50%。

在具有风向标意义的北京楼市，11月新建住宅价格同比涨幅创下2009年8月份以来的新低。据北京中原地产的统计数据显示，截止12月27日，年内北京新建住宅总签约面积为940万平米，预计全年成交量在950万平米以内，环比下降23%，甚至比2008年还减少了近200万平米，创出最近十年的新低。

上海的一手楼市也不容乐观。据中国房产信息集团的数据显示，2011年9月上海新建商品住宅成交面积仅为56.95万平方米，同比下跌49.82%，交易量惨淡。10月，上海商品住宅成交面积仅为46.13万平米，同比下降65.03%，成交量创下2008年同期以来最低水平。

随着调控政策的逐渐深入，楼市寒冬迅速传导至二手楼市场，限购令发威后，全国主要城市的二手房成交量都遭遇骤减，总体降幅达50%以上。

以北京为例。据北京建委网站数据统计显示，截止12月27日，年内二手房住宅交易套数为120651套，预计全年在12.1万套左右，较2010年和2009年分别下滑38%和55%。在新房销售面积创下10来年新低的同时，北京二手房成交量也达到了近3年来的最低值。

在广州番禺祈福新村，依托该社区生存的二手楼中介就多达3条地产街，包括钟福广场地产街、鼎泰茶业城地产街及和君地产街，中介机构上百家，从业人员上千人。但截至今年12月，和君地产街早已人去楼空，鼎泰茶业城也人走茶凉，钟福广场地产街也盛况不再，中介机构惨淡经营，许多地产中介纷纷转行或提前返乡等过年。

而往年纷纷抢夺土地的房企，今年也纷纷停下拿地的步伐，以往地王频现的土地招拍会猛然冷清下来，许多地块以低价转让甚至流拍。

今年以来，国内房企大都采取压缩投资的办法，谨慎拿地以减少支出，保利、金地、龙湖等内地房企明显放缓拿地速度，广州恒大更是宣布暂停拿地;在销售方面，采取“以价换量”的策略，纷纷打折促销。继10月中海、龙湖、绿地等大型房企在上海低价推盘以后，11月深圳开发商接棒上海，万科、招商、卓越等房企又掀起又一轮降价潮。

前瞻产业研究院数据监测中心的监测数据显示，2011年前11个月，全国主要的130个城市土地市场总出让土地地块为24200块，总出让金为1.18万亿，比去年同期的1.7万亿减少了5200亿，降幅高达30%。

受房地产市场销售低迷的直接影响，各房企纷纷缩减投资规模。在银根紧缩的背景下，房企从信贷市场获取资金的难度加大。在A“股跌跌不休”甚至跌回十年前的情况下，资本市场融资更是无从谈起。

2011年房地产市场的惨淡有目共睹，但与住宅类市场的急速下挫相反，国内商业地产增长趋势明显，商业地产悄悄开启了新一轮的发展。

商业地产异军突起

在住宅类商品房限购令发威之后，“不限购”、“不限贷”成为商业项目的最大卖点，投资客纷纷转战商铺、写字楼、公寓等商业项目。商业地产逆市利好，写字楼、商铺的成交量大增，租售价格也出现不同幅度的上涨。

前瞻产业研究院地产行业研究员高晓诗认为，在房地产调控政策趋于“常态化”和大力推进保障房建设的背景下，房地产行业突破和转型势在必行。预计在限购令退出之前，商业地产的政策利好因素仍将存在，商业地产也是房地产房企转型的一个重要方向。

中国内地商业地产巨大的发展潜力，吸引了众多港资及外资企业前来投资。11月28日，新加坡嘉德置地等外资房企斥资约65亿元拿下重庆市中心某商业地块，这是近期继香港恒隆、仁恒置地、和记黄埔等港资房企抢夺内地商业地块之后，又一次商业地产的大手笔投资。

面对外资房企对国内商业地产资源的大肆抢夺，保利地产、招商地产、合生创展等房企也纷纷发力，加大对商业地产项目的投资，大连万达、粤海控股等已陆续展开商业地产项目的收购。

2011年1-10月，我国商业地产投资完成额7956.55亿元，已超过2010年全年投资完成额，其中办公楼投资2029.29亿元，商业营业用房5927.26亿元。万科也表示，将在未来三至五年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。

2000-2011年商业地产开发投资额及占房地产资产投资额情况统计表(单位：亿元，%)

资料来源：《2011-2015年中国商业地产行业深度调研与投资战略规划分析报告》

作为后起之秀的商业地产，虽然目前与住宅类市场的规模尚有较大差距，但因发展潜力巨大而倍受青睐，其复合增长率高达36%。

2011年上半年，京、沪、深、穗四地写字楼销售面积约为360万平方米，同比增长13%，深圳、广州、成都、杭州的甲级写字楼均价分别为50161、25715、15819、37339元/平方米，半年涨幅达24%、18%、7%、8%，其中深圳的中心西区商圈、广州的天河北商圈涨幅更是高达27%和31%。

商业地产现货热销，也促使了各地方政府土地市场供应向商业地产倾斜。数据表明，从2007年到2011年上半年，北京、上海、成都等地的商用土地供应出现了逐年大幅增加的现象。

从过去十年，全国130个主要城市推出土地的结构来看，住宅建设用地占比逐年下降。而相对住宅建设用地，商业建设用地在经历近几年10-15%的相对稳定水平后，出现了上升的趋势。

前瞻产业研究院地产行业研究员高晓诗指出，对地方政府而言，住宅地块的出售收益是一次性的，但商业地块的出售则会带来持续的GDP增长，其社会效益和经济效益是不可比拟的。

城市的经营和发展很大程度上依赖于商业地产的发展，商业地产能够形成人流的集聚，带动消费增长，推动旅游业发展，拉动经济增长，改善城市形象，同时，商业地产能够带动服务业的发展，拉动就业，是推动产业结构转型升级的重要力量，因此各地政府都大力支持商业地产的发展。

“房地产企业纷纷进军商业地产主要源于其收益的可持续性、增值性和溢价性，房地产开发企业在获得收益的同时实现转型。”高晓诗说。