2018年中国产业地产发展现状及市场趋势分析 未来拥有巨大的市场需求【组图】

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20 谢喜平 • 2019-01-16 13:50:04  来源:前瞻产业研究院 E3555G0

近年来,在国内经济“新常态”形势下,产业地产作为承载与促进产业发展的一种空间形态,在提升土地产业价值和城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用。

按照经济背景、发展驱动及行业特征,我国产业地产发展经历了五个阶段。从1979年蛇口工业区的建立开始,我国产业地产渐现雏形。这一阶段,工业园区的产业起点低,多以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务。

之后,在经历了初创探索、整顿、转型升级等阶段,走到今天,在供给侧改革、脱虚向实的大背景下,政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展,加之一轮轮房地产市场调控政策袭来,融资成本的提高也让商业地产在风口浪尖徘徊。在此情况下,传统房企纷纷开始寻求转型,而避开了国家的调控政策,又为经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选。产业地产被赋予全新的历史使命,迎来了大量的传统房地产玩家。

图表1:中国产业地产发展历程

城镇化脚步加快 推动产业地产发展

产业地产是国家城镇化战略的关键依托,也是城镇化的最佳出路。此外,产业地产也是我国城镇化过程中应运而生的一个综合产业形式,依托城市资源,构件一体化的产业链。改革开发后,我国城镇化脚步加快,2000年人口城镇化率仅为36.22%,到2017年跃升至58.52%,预计到2020年将达到60%。人口城镇化率的不断攀升带来的是产业的不断聚集,为产业地产的发展奠定了良好的基础。

图表2:2000-2017年中国人口城镇化率(单位:%)

供给增加 为产业地产发展提供想象空间

2017年,全国300城共推出工业用地规划面积7.4亿平方米,同比增长5.8%;共成交工业用地6.3亿平方米,较上年增长5.5%,工业用地推动力度增加,供需均结束了连续三年的同比下降。此外,受住宅用地成交大幅增长的影响,2017年工业用地成交占比为37%,较上年下降2个百分点。

2018年1-9月,全国300城共推出工业用地6.4亿平方米,成交工业用地5.3亿平方米,同比分别增长33.7%和31.0%。土地用地推动力度的增加,为产业地产的发展提供了想象空间。

图表3:2013-2018年中国300城推出及成交工业用地面积(单位:亿平方米)

产业园区蓬勃发展

根据开发主体的不同,产业地产的开发模式主要分为四种:产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。以产业园区为例,我国的产业园区主要分为国家级开发区和省级开发区,根据《中国开发区审核公告目录(2018年版)》审核结果显示,国家级开发区有552家,省级开发区有1991家。

国家级产业园区可分为经济技术开发区、高新技术产业开发区、海关特殊监管区、边境/跨境经济合作区等类型,我国主要以经济技术开发区、高新技术产业开发区和海关特殊监管区为主。

图表4:2018年中国国家级产业园区类型分布(单位:家,%)

而1991家省级产业园区分布在全国31个省市,其中河北数量最多,为138家;山东和河南紧随其后,分别拥有136家、131家;此外,四川、湖南、江苏、广东的省级产业园数量均在100家以上。

图表5:2018年中国省级产业园区地区分布(单位:家)

产业地产拥有巨大的市场需求

1、新兴产业发展需要的产业配套

在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下,新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现,而这些新产业都需要地产的支撑服务,只是不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式,而是要运用创新的业态发展模式。

2、传统产业转型升级需要新的建设服务

目前,无论是传统的制造业,还是城市商业,都面临着加快产业转型与升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇,也对地产产业提出了新的需求。

以上数据分析均来自前瞻产业研究院发布的《中国产业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

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