2018年特色小镇建设现状分析 房企发展特色小镇还需谨行城市布局和产业选择

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20 穆晓菲 • 2018-08-19 16:28:29  来源:前瞻产业研究院 E2236G1

四类特色小镇共同发展,房企纷纷转向特色小镇

特色小镇最大的特点为具有一个特色鲜明的产业,但特色小镇建设并不局限在“产业特色”,既可以有产业特色,也可以凭借地域特色、资源特色、生态特色、文化特色等。但是其中,产业特色是重中之重,以产业吸聚人气,进而吸引各种要素资源汇聚。

从本质上讲,特色小镇并不是一个行政意义上的城镇,而是一个大城市内部或周边的,在空间上相对独立发展的,具有特色产业导向、景观旅游和居住生活功能的项目集合体。目前特色小镇有如下几个类别:科技型小镇、农业型小镇、文旅型小镇、产业型小镇。

图表1:特色小镇类别

在各地陆续公布特色小镇创建计划的同时,国内各大地产开发商开始自己的“转型”之路,从最开始走重资产房地产的发展线路逐渐转换成走轻资产的开发线路。其中,商业购物中心以及特色小镇作为发展的重中之重。

房企的特色小镇计划节奏亦密集上马,如碧桂园提出五年投资千亿打造科技小镇、华夏幸福计划三年内布局百座小镇、绿城提出十年实现“百镇万亿”、华侨城亦计划投建百座民俗文化小镇、时代地产计划5年投资30个未来小镇等等。据统计,目前已有超过20家房企明确提出特色小镇计划,签约落地项目已超过80个,其中华夏幸福、华侨城、绿城落地项目均已超过10个。目前,房企纷纷错位竞争,投资站队四类特色小镇。

图表2:各房企投资代表的特色小镇类型

政策红利推动发展,房企发展特色小镇还需谨行城市布局和产业选择

截至目前,全国共有20个省份提出特色小镇创建计划,总计划数量已超过1500个。2017年7月27日,住建部公布了第二批276个特色小镇名单,加上2016年住建部公布的第一批特色小镇127个,目前全国特色小镇一共有403个;结合剩余14个尚未公布计划的省份推算,全国至少将会出现2000多个省级特色小镇,都将成为国家千镇计划的后备军。

中央高度重视特色小镇发展分别从土地、财税、金融等三个方面在经济上大力支持特色小镇发展,其次中央从2016年开始将特色小镇创建列为农村重点工作之一,各部委、地方政府也陆续出台相应政策,支持特色小镇创建工作,特色小镇进入了国家层面推广的新阶段。

图表3:中央在土地、财税、金融三方面对特色小镇的支持

前瞻产业研究院指出,尽管政策红利已经为特色小镇的发展道路铺垫了道路,但是结合近期特色小镇建设失准的经验教训来看,房企在城市、产业布局方面如何做好特色小镇仍须探索。

在城市布局方面:

已进入省级或者国家级特色小镇名单的当为首选,这些区域不仅产业资源较为丰富同时也是政策力度最大的地区;

重点把握本地化及深耕城市的区域发展机遇,房企深耕区域积淀了企业多年精耕细作下的社会资源和影响力,凭借房企对当地生活、生产实际情况的了解,能更好地进行小镇的规划、建设和运营,同时能更好地与当地政府及居民相融合;

结合各省产业发展差异高效拓展潜力布局城市,凭借自身小镇的差异化定位及在产业领域的独特优势,关注各区域的发展机会,例如华夏幸福、碧桂园主要定位于新兴产业,可重点关注浙江、广东、江苏、安徽、福建等省核心城市机会;华侨城定位于文旅,在全国范围内机遇较多,重在以深耕区域为中心辐射拓展等。

图表4:房企特色小镇对城市布局的参考

在产业选择方面:

国内文旅小镇等立足于传统产业升级的小镇计划数量占比6成以上,房企在文旅小镇的开发数量已占8成以上,壁垒相对较低且已有诸多成功案例可借鉴,但同时也面临容量有限、定位雷同且并非拉动产业转型升级的锚点等问题,适于具有文旅开发经验的房企及初涉小镇领域的房企介入;

新兴产业小镇要求具有雄厚的产业资源且产业运营要求高,但集中于经济发达区域且政策红利明显、发展潜力更大,适用于综合实力强、产业资源及运营优势突出的大中型房企。

图表5:房企特色小镇对产业选择的参考

以上数据及分析来源参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国特色小镇建设战略规划与典型案例分析报告》。

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