十张图讲清互联网长租公寓品牌自如发展多面观 行业领军者也有周转盈利难题

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20 朱茜 • 2018-07-09 11:00:49  来源:前瞻产业研究院 E940G0

自如从一线城市崛起以来,逐渐站在来长租公寓特别是互联网长租公寓行业的前列。前瞻产业研究院根据其经营情况解读企业看点。

六年突破百万租客,多渠道收益架起长租公寓领军“二房东”

2011年,自如成立。目前,自如已经成为中国规模最大,品类最全的长租公寓品牌,租客人数达120万人,在北京、上海、深圳、杭州、南京管理房屋资产超过40万间,APP下载量达988万次。

图表1:2011年自如成立以来租客人数(单位:万人)

自如产品由不同类型的房源产品组成,如整租、合租等;服务则是在房源之外,为用户提供专业保洁、维修、自如管家、网上交租金等。在自如成立后的时间里,合租产品自如友家从1.0到4.0,并先后推出自如寓、自如整租、自如驿、自如民宿、业主直租的租住产品。除了租住产品,自如推出了租房周边服务产品,自如保洁、自如搬家、自如维修,自如优品等。除了不定期的自如客社交活动之外,近期,自如APP还增设了气泡星球界面,为自如租客提供社交平台。

图表2:自如业务体系

“二房东”是对自如最好的定位。而从自如的运营模式上看,它会从租赁业务、平台业务、家政服务业务、客户积累以及融资五个方面获益。

自如租赁业务包括自如友家、自如寓、自如驿三块业务。自如友家为传统租房业主中的合租业务,定价采取“以出定收”机制,即综合参考周边市场租金价格,再估算装修和配置成本,然后按照租期平摊,平摊价格减去市场价格即为对业主的收房价格,如果业主不愿意降价,成本则会在出房价中体现,即最终由租户来买单。对于“二房东”运营模式的自如而言,租金差价是其最大的利润来源,通过空置期及每年涨价的方式获取更高的利润,其次提供增值服务以创造更高的毛利率空间。

首先,每年涨房租。在自如友家和自如驿的业务中,因为和业主签署的是3至5年的长期固定合同,而与租户的合同是年签,所以这也给自如提供了涨价的契机,以北京市场为例,2017年较2016年房租涨幅在10%左右,部分甚至在20%以上。其次,提供一系列增值服务。比如自如APP平台推出民宿产品,民宿客栈运营者通过平台获得推广、宣传及订单,自如在平台运营中收取管理费用;向自如客提供保洁、维修和搬家等增值服务,这些服务团队均为自如自己的团队,目前部分城市除向自如客提供服务,也向外部提供服务。

成本的控制将直接影响企业的利润,在成本的控制方面,自如在压缩前期准备时间上,效率可谓惊人。自如通过房东委托管理,统一装修后租给租户,并且由自如统一管理,自如的标准化体系几乎贯穿了每个运营的环节,而且严格按照标准化来执行。从业主收房时就开始招租,从收房到装修只需2个星期,从收房到出房最多1个月时间。自如通过与业主约定1-2个月的空置期,在空置期内快速装修、迅速出租,以此获得更大的利润空间。此外,对于互联网工具的使用,不仅有自如网,还有自如自己的APP(含员工端)、微信端等,自如可以做到租房全程可通过互联网完成。

在融资收益方面,魔方与自如都通过资产证券化的方式获得了资本市场的支持,从而实现了前期投资到资本市场融资的转变,从资本市场获取的资金可再次利用到后期的投资当中,提前将明天的钱拿来今天用。自如还有一个隐性收益,就是通过租房业务获得大量的客户,这些客户将成为未来二手房交易的潜在客户,形成自如的租房业务和链家二手房交易业务在客户资源上的互动。

图表3:自如收益来源与租赁业务的盈利模式

针对细分人群推出多样化租房优惠,自如租房标准化、专业化将走向个性化

在营销方面,因市场定位的独特性,自如针对细分人群推出多样化租房优惠,如“海燕计划”、“惠蕾计划”等。

图表4:自如住房优惠大事概览

而从根基上讲,自如从租客角度,对租前、租中、租后各个环节进行了专业化、标准化的制定,如标准化的租住产品、闭环租房服务、延伸周边服务和产品以及分期产品等。

图表5:自如租房标准化与专业化路径

与此同时,自如在不断拓展自己的边界,从自如友家、自如寓开始,先后推出了自如驿、自如民宿、自如优品等产品,还与京东合作打造智能家居平台。这些拓展的新周边业务,正好印证了自如CEO的计划:在标准化的基础上做一些特别的事,让租房生活从标准化迈向个性化。

定位白领群体,兼掌分布、集中式公寓,融资起步高,开展资产证券化

目前,我国的长租公寓分为两种:集中式长租公寓的房源以酒店式公寓、快捷酒店和工业改造房为主,一般整套出租,如魔方公寓、万科泊寓等;分散式长租公寓多为租赁企业从个人业主处获取房源,一般按间出租,这类以链家自如为代表。

图表6:各长租公寓性质与客户定位对比

到目前为止,自如融资才到A轮,但总融资金额已经领先其他长租公寓品牌。

图表7:自如与其他品牌融资情况对比

从长租公寓的未来发展来看,轻资产运营更有利于企业的快速扩展,随着后续企业陆续进入长租公寓市场,市场竞争将更加激烈,轻资产化将是长租公寓的发展趋势,而融资变成为此类企业继续解决的问题。由于运营商的资产负债表一般都比较弱,很难获得高信用评级,而未来租金收入又较为稳定,资产证券化成为其理想的融资方式。

目前,市场上推出了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、“中信证券•自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”以及“飞驰-建融招商长租公寓系列2017年度第一期定向资产支持票据资产支持票据”四单与长租公寓相关的ABS/ABN产品。这四单产品从底层资产、基础资产和发行规模皆有所不同。

图表8:自如与其他长租公与品牌资产证券化情况

自如面临发展挑战,降低空置率、提升盈利问题待破解

从宏观来看,影响长租公寓发展的还有几大因素——租售比、下沉困境、品牌、空置率。

——租金回报率低。据调查,租金回报率最低的城市中,四个一线城市分别是北京1.37%,深圳1.38%、上海1.48%,广州1.69%。1%的租金回报意味着房子要收回成本需要100年,已经超过了70年的法定房屋年限。这意味着,按照现在的租金,北京一些地方的房子要回本,甚至超过了房子法定70年的房龄,从眼下一线城市的租售比分析,要靠租金回本的长租公寓生意恐怕并不乐观。

——下沉困境。目前,一线城市和重点二线城市仍是人口净流入城市。一二线城市存在房价居高不下、刚需无法得到满足的结构性的供需不对等问题,因而长租市场得以蓬勃生长,但就目前我国很高的自有住房保有率来看,长租公寓面临下沉困难的局面。

——品牌溢价。中低端公寓溢价有限,提升装修档次、加强服务、提高品牌溢价是提升长租公寓盈利能力的重要方式。

——空置率。在长租公寓尚未形成规模优势时,空置率是影响公司生死存亡的关键,注意平稳租房需求的季节性波动尤为重要。由于目前长租公寓租客群体多为青年,毕业季、过年等因素都可能会影响空置率,对公司经营形成考验。

图表9:自如面临挑战

从租客的角度来说,他们在自如的平均租期为415天,高于租赁市场平均水平,自如的租客续约率也高于行业平均水平。但是,长租公寓的出租率低于90%则容易处于亏损状态,2017年,自如整体空置率达到10%,处于亏损的边缘;而自如最一线的管家,他们的日常考核点仍然是订单量的提升,加上自如频密的优惠营销活动,这些从侧面说明了周转率低的难题,对盈利产生负面影响有待破解。

图表10:自如与其他长租公寓空置率对比(单位:%)

以上数据及分析来源参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。

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