十张图带你了解房地产企业多元化业务布局 转型谋发展将成为常态

 近日，龙头房企密集公布2017年度业绩。受益于过去两年的去库存、市场火热等因素，龙头房企大多实现销售、利润双线飘红。但楼市全线降温已成事实，国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售增速放缓，全年销售面积、销售金额增速同比分别下降14.8和 21.1个百分点。因此，房企转型谋发展将成为常态，大部分主流开发商选择多元化业务拓展，同时积极尝试持有型经营业务，如长租公寓、文旅地产等。

一、核心区域布局情况

从2017年销售金额来看，众房企的房地产业务收入主要来自经济发达的区域。碧桂园30%的销售金额来自广东地区；恒大在广东和江苏地区的销售金额占比分别为11%、8%，区域业务总体分布较为均衡；万科的房地产业务重心在南方地区和上海市，销售金额分别占比29%、28%；保利的房地产业务重心在华南和华东，销售金额占比分别达到33%、25%；融创有19%的销售金额来自上海市，另有19%的收入来自华北地区。

图表1：2017年众房企核心区域布局情况(单位：%)

数据来源：前瞻产业研究院整理

二、互联网金融布局情况

前瞻产业研究院《2018-2023年中国互联网金融行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》数据显示，近年随着互联网金融的大热，不少企业希望借助互联网蓝海转型和拓宽业务，增加新的利润点，地产企业也不例外，不少地产大佬纷纷进军互联网金融行业。本文将主要介绍地产大佬的互联网金融布局情况及业务模式。

从地产企业布局互联网金融各个领域来看，除世贸集团外有9家地产企业布局了互联网理财领域；有4家获得互联网小贷牌照，分别是恒大、绿地、万达和世贸集团；另外恒大和万达均通过曲线收购获得第三方支付牌照。总体来看，万达和恒大的互联网金融布局最为完整，多元化，不仅涉足了互联网理财行业，还获得了互联网小贷和第三方支付牌照；其余大部分地产企业互联网金融布局较为单一。

图表2：众房企互联网金融布局情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

三、养老地产布局情况

养老地产巨大的市场容量和可预计的发展空间，吸引各路资本进行布局和尝试，其中包括众多房企。房企涉足养老地产，将适老性物业开发、医疗护理服务结合，贯通养老地产开发运营全过程。运营管理不断吸收美国澳洲日本等发达国家的养老经验，引入国外成熟管理团队，或直接与国外养老管理企业合资开发养老项目，如绿地与澳洲养老服务集团Provectus Care达成合作协议，远洋集团与美国Emeritus集团签署协议等。

图表3：众房企养老业务布局情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

在养老业务方面，万科集团目前已经布局了15个城市。截至2017年末，共获取带床位项目约50个，另有无床位的日照/居家服务中心约120个，通过“随园嘉树”、“榕悦”等重点项目打造品牌。

图表4：万科养老业务布局进展情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

绿城作为国内涉水养老地产较早的房地产企业，其特点在于“学院式”养老地产，成立了专门的教育公司和“老年大学”，为老年人提供学习和娱乐服务。

图表5：绿城养老业务布局进展情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

四、住房租赁布局情况

百强房企中，万科、龙湖、碧桂园及旭辉等均已纷纷布局长租公寓。其中，万科、龙湖布局较早，已基本完成全国化战略布局，万科已有29个城市有项目开业，而龙湖开业城市也有11个。后进入的百强房企虽然目前布局城市数量较少，但由于其在房源获取、资金成本及建造成本方面具有得天独厚的优势，所以在今后的发展过程中很有可能后来居上，在激烈的一二线城市竞争中赢得一席之地。

图表6：众房企住房租赁布局情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商，从2007年万科就开始布局，国内第一个中低收入家庭宜居租赁住宅示范项目——万汇楼2008年就已经开业。2014年，万科租赁住房开始进入大规模推广阶段，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。泊寓致力于满足城市青年人群的中长期租住需求。截至2017年末，泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。

2017年，万科启动“万村计划”，专门从事城中村综合整治及租赁运营业务，升级城中村公共设施配套，提供规范化的租赁服务。万科与深圳市人才安居集团有限公司签订了战略合作协议，双方将在人才安居住房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装饰装修、物业管理等方面展开全方面合作。

图表7：万科住房租赁业务布局进展情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

五、物流地产布局情况

近年来，在电商行业高速发展、一二线城市高端仓储需求增加以及国家政策的支持下，包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、华夏幸福、远洋等房企在内都已对物流地产有所布局。

图表8：众房企物流地产布局情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

万科物流地产主打高标库产品，客户主要为国内主流电商、快递快运、高端制造业、现代零售业和生鲜食品企业。2017年，万科物流地产业务新获取项目36个。截至2018年3月，万科物流地产业务累计获取62个项目，总建筑面积482万平方米，其中已建成运营项目共26个，稳定运营项目平均出租率达到96%。

图表9：2017年万科物流地产业务新获取项目

数据来源：前瞻产业研究院整理

六、文旅地产布局情况

恒大集团从八年前开始研究探索多元化产业，认定文化旅游为朝阳行业。恒大旅游集团以恒大童世界为主打产品，弘扬中国文化精髓，采用世界顶级游乐设备和技术，打造以大型童话 神话主题乐园为核心的大型文化旅游综合体。目前，恒大旅游集团共拥有海花岛、启东、长沙、贵阳、开封、镇江、苏州、沧州、烟台、鄂州、武汉等11个文化旅游项目，总旅游用地储备面积4307万平方米，总在建面积1093万平方米。

不仅仅是恒大地产，中冶置业也正在开拓文旅康养地产、产业园区、主题公园、特色小镇等新领域。2016年底，鲁能集团也正式明确其“泛产业地产发展商”的定位，并计划布局商业、文旅、美丽乡村等产业，以全产业链的姿态谋划转型。

图表10：众房企文旅地产布局情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

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