租售同权推广至全国 长租公寓站上超级风口

 租售同权推广至全国

传统的住房市场中，自有产权住房与租赁住房泾渭分明，二者面向群体特质区分也十分明晰，二者拥有权力有明显区别，为国内的买房行为赋予了“更多的目的”。其中租赁权益在金融服务和土地溢价方面差别最为明显，即租房不能享受金融服务，也无法承载土地溢价；另外，房屋所有权与某些公共服务权益相定，导致公共服务的享受权利反映为房屋买卖的市场溢价。因此，对于大多数人来说，拥有至少一套自有住房属于刚性需求。

图表1：房屋租赁和所有权在权益上的差异

资料来源：前瞻产业研究院整理

尽管近年来，住房租售比一路下降，从租金回报的角度考虑，租房相比于月供明显更为经济，但是考虑到自有产权住房所附加的公共服务价值（包括户口、教育、医疗、社会福利等等），以及租房所带来的不确定性，即使不考虑房价上涨所带来的资本回报，购买住房仍是多数人的第一选择。更何况，房价上行周期中，房价上涨的资本回报十分巨大，“房产造富族群”甚至成了新的社会阶层。

图表2：一线城市住宅租金回报率逐年下降

资料来源：前瞻产业研究院整理

2015年以来，关于住房租赁市场，利好长租公寓发展的政策层出不穷。可以看到，政策的着力点集中于以下几个方面：一是促进租赁市场健康化发展、二是完善租售同权、三是增加租赁土地与房源供给、四是提供金融支持。

2015年住建部等相继出台了《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，鼓励住房租赁市场的发展，并放宽了住房公积金支付房租的条件。

2016年国务院首次提出了建立购租并举的城镇住房制度，并确定从增加土地供应、发展租赁企业、规范中介服务等多方面促进我国住房租赁市场的发展。

2017年住建部、发改委等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取深圳、广州、南京等12个城市首批试点住房租赁业务。

图表3：截至2017年长租公寓相关政策汇总

资料来源：前瞻产业研究院整理

在中央政策的推动下，地方政策开始跟进，目前已有20多个省（直辖市）出台了相关鼓励扶持住房租赁市场发展的政策。伴随租赁市场的规范化发展，我们预期未来租赁双方的权利义务会得到充分保障，为租赁市场的发展破除重要障碍。

图表4：2017年各省市实践租售同权的配套政策汇总

资料来源：前瞻产业研究院整理

长租公寓站上超级风口

长租公寓是发展健康住房租赁市场的重要举措，可以有效化解承租人所面临痛点，尤其是因租房而造成的不确定性。未来房地产市场有望形成产权、长期租赁权、普通租赁三足鼎立的局面，打破现有产权与租赁的二元市场格局。租赁市场长期以来散、乱的现状，也将因长租公寓的介入，而得到有效缓解。

目前我国品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右，而发达国家这一占比约为20%-30%，国内长租公寓还有巨大发展空间，未来市场规模至少会在万亿元以上。

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。