“造城运动”或陷三四线城市房地产于危机中

 近年来，政府财政收入越来越依赖于"土地财政"，在城镇化大背景下，三四线城市热衷于建设新城。新城区建好了，配套服务却没能及时跟上。一般来说三四线城市与一二线城市最大的不同在于缺少外来的高端购买力，加上土地大量上市的原因，三四线城市普遍存在商品房库存量大的现象。

目前一些地方新城新区建设中普遍存在着"数量过多、规模过大、标准过高"等问题。很多新城的规划面积达到了现有城市面积的一半多，规划的新城新区人口基本相当于现有城市人口。而且，不少地方新城新区建设都提出了较高的建设标准，生态城、智慧城、科技城、现代城等比比皆是，建设配置标准大多是国内和国际领先标准。

建设新城也并非不可，但是新城建设应该是原有城市承载能力达到极限，拓展城市发展空间，不仅需要土地以及基础设施的支撑，更要有产业体系的支撑。而城镇化是"人"的城镇化，新一轮城镇化建设应该以人为本，环境优先，满足人才的创新需求为主。新城必须以产业化为支撑，以扩大就业为前提。"产业新城"就是通过以产业发展为先导，带动城市建设、功能完善与生态环境改善。没有产业支撑的城市最终导致沦为空城、睡城，这些在国内早有先例。

据前瞻产业研究院《2013-2017年中国产业新城建设与传统产业园转型升级分析报告》数据显示：2011年我国城镇化率51.27%，人口13.7亿，人均城镇固定资产投资约13万元。假设2017年我国城镇化率提高至60%，新增城镇人口按照目前人均城镇固定资产投资水平，则2012-2017年新增城镇人口1亿人，新增城镇化投资约为16亿元。

目前一二线城市的GDP占全国比重在30%左右，而从以下的数据可见，一线城市的城镇固定资产投资在GDP中比重占比要低于其他城市的。

2012年一、二线城市GDP及城镇固定资产投资规模（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院

或者说，三四线城市的城镇固定资产投资占GDP比重整体会更大，各地拉动经济发展争相上项目，三四线城市经济发展潜力大。但是普遍现象是产业新城的效果不理想，很多成为空城，这与该类城市的产业发展有关。在产业发展还不活跃、成熟的条件下，产业新城建设的成功几率会更小。因此，三四线城市产业新城建设的潜力虽然大，但需要长期先培养好产业。