购物中心郊区化成主流趋势，已经进入经营时代

例如北京四环以外购物中心面积在2012年底已经达到293万平方米;成都2012年底虽然只有5个购物中心在运营，但是未来3-5年郊区将新开29个购物中心，新增体量高达322万平方米，占据成都市未来供应量的82%，且主要集中在城南高新区，以城市综合体中的购物中心为主。

购物中心商业空置率较高，购物中心进入经营时代

一方面是购物中心的大量推出，另一方面是购物中心商业空置率居高不下，经营风险激增，未来购物中心竞争还体现在经营能力的竞争，购物中心已经进入经营时代。前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国购物中心市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，相比2011年初，购物中心整体而言商业空置率有所下降，但是广州、北京、上海及成都的空置率依然较高，在10%左右，已经超过空置率合理区间(6%左右)。

由于北京、上海是零售市场最活跃的城市，也是国际品牌进驻中国的首站城市，零售物业需求较大，因此租金在2012年持续增长;广州则由于珠江新增近几年集中开业的购物中心较多，租金不断在高位徘徊;而深圳的优质零售物业相对缺乏，其租金在2012年也有所上涨。

但是在二三线城市，如成都及重庆，由于经济、消费支出相对落后，过快的购物中心开发速度超过消费者的承载力;另一方面由于国际品牌、国内名品对这些城市的渗透率依然较低，导致其物业租金价格在2012年呈下滑趋势。

我国现阶段虽然是商业地产开发时期，但商业经营普遍表现一般，随着未来大量商业物业的推出，只有经营水平不断提高才能保证购物中心商业的持续升值，这也标志着我国购物中心进入经营时代，购物中心物业经营管理水平的提升将有助于购物中心在竞争激烈的市场中脱颖而出，实现差异化竞争。