一线城市为何成为楼市限购“孤岛”？

珠海市住建局26日晚在官方网站发布《进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》，支持合理自住购房需求，对原有的限购、限价政策作出调整。该文件提出，自印发日起，本地居民在中心城区购买144平方米以上(含144平方米)的商品住房不再需要提供社保或纳税证明；新城新区范围内，购买商品房不再需要提供社保或纳税证明。

据了解，珠海自2011年10月开始对部分城区实行限购政策。此次宣布取消“限购、限贷”措施，是广东省继佛山之后第二个对房地产调控“松绑”的城市。放松限购已是大趋势。资料显示，自第一个放松限购的呼和浩特市，到目前为止，全国46个限购城市已有41个退出限购舞台。长三角经济圈只有上海、环渤海经济圈只剩下北京还未松绑。但一线城市房价的下行压力仍然较为明显。

从库存方面看，8月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1027、1192、903和365万平方米。环比增幅分别为0.2%、2.9%、5.3%和0.8%，同比增幅分别为28.0%、26.7%、40.1%和34.9%。综合来看，一线城市新建商品住宅库存量为3486万平方米，环比增长2.5%，同比增长31.2%。继7月份库存量创新高后，8月库存继续攀升。

从价格方面看，8月份，一线城市新建商品住宅成交均价为21690元/平方米，环比减少3.3%，同比增长3.2%。8月份成交均价比7月份下跌了738元/平方米。分城市来看，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为22621、26335、15200和22996元/平方米。环比增幅分别为-9.3%、-0.7%、1.7%和-6.0%，同比增幅分别为-9.3%、12.0%、23.9%和-1.9%。其中北京和深圳的跌幅最为明显。

当前，全国大部分城市受楼市库存所累，而一线城市的情况也很严重，数据显示北上广深四大城市已经连续7个月供大于求，整体库存一再达到历史高点。业内专家认为，未来楼市倾向于“去行政化”的市场自我调节。在绝大部分限购城市已经取消、放松限购政策的前提下，一线城市限购政策短期内虽然不会取消，但是退出只是时间问题。

而笔者认为，北上广深等一线城市中短期内放开限购的可能性并不大。因为从近期一线城市官方口径来看，目前不会取消、松绑限购政策。9月初，北京市针对房地产市场新确定“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路，要求建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，但是对限购政策口径未变。那为何一线城市限购政策短期难以取消呢？

首先，一线城市之所以不会放松限购，是因为当地房价仍然高企。从房价和收入比来看，北京、上海的房价与收入比均在25以上。而面对一线城市动辄数万元/平方米的房价，使得其远比三四线城市的泡沫更大、投机氛围更浓。所以现在如果放松限购政策，那一线城市之前的所有调控房价的努力将付之东流。

此外，一线城市房价如果出现暴跌，政策救市的难度相对较小，比如放松户籍等政策，就会吸引大量外来人口购房，从而起到稳定房价的作用。况且，目前各三四线城市政府都放开了限购政策，而一线城市也要对其放宽限购后的效果进行整体评估，这也需要一段时间。

再者，一线城市若取消限购将透露出更多的政治意义，即中央政府支持房地产市场，中国经济发展仍将依靠房地产为支柱产业，这与目前中央政府希望房地产市场回归消费属性，去投资化、去杠杆化目标格格不入。更与目前经济结构转型的宏观战略意图不匹配。所以三四线城市可以放松限购，但一线城市作为政策风向标很难轻易取消限购政策。

最后，一线城市的经济增长并不依赖于房地产业。很多三四线城市的政府既依赖于土地财政收入，又仰仗地产投资拉动GDP的增长。而一线城市经济的发展主要靠高度发达的现代服务业，其背后有多元化的产业支撑，城市运行机制都比较稳健。

更值得注意的是，一线城市土地出让收入占地方政府收入的比例较低，约为20%，而二、三线城市超过40%，所以对于一线城市来讲，其有充足的实力应对房地产去泡沫化给经济增速所带来的压力。

现在除三四线市楼市呈现低迷，一线城市无论从库存、跌幅、成交量这几个方面来看形势也十分严竣。但是迄今为止，一线城市官方口径较为一致，就是中短期松绑的可能性并不存在。这主要是因为，一线城市是楼市调控政策的风向标，如果政策出现松动，则对房地产影响较大；一线城市目前房价还是过高，没有经过真正的调整，放松调控实在不妥。更关键的是，与三四线城市相比，一线城市对土地财政的依赖度相对较小，这样更可以腾出手来对房地产进行调控。