房地产价格下降 是拐点到来还是短期波动

一、2014年以来，70大城市房地产价格下跌个数不断增多

我们从经典的经济学教课书中学习到，商品的价格受供求双方的影响。当商品供不应求时，商品价格就会上涨，从而使得市场供给量增加，需求量减少，供求双方达到均衡。当商品供过求时，商品的价格就会下降，从而使得市场供给量减少，需求量增多，供求双方达到均衡。总而言之，在市场经济条件下，产品的价格受供求的影响，呈波动变化的状态。然而，如果拿这个理论来衡量我国房地产市场价格，就会发现，市场价格的持续上涨，使得人们忘记了房地产市场的价格还会下跌。进入2014年以来，关于我国房地产价格的讨论仍然是饭后茶余之时最为热烈的话题，仍然是经济学家、商业大佬们以及新闻媒体热点。前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显示，2014年以来，我国70大城市房地产价格下降的城市数量呈逐渐上涨的态势。2014年1月，我国新建商品房房地产价格上涨的城市有62个，持平的有2个，而下跌的仅有6个。2014年6月，我国新建商品房房地产价格上涨的城市仅有8个，持平的有7个，而下跌的数量增长到55个。截至2014年6月，我国房价快速上涨的势头终于得到了遏制。

图表 1 2014年1-5月份70大城市新建商品房房地产价格环比上涨、持平和下跌城市数量变化趋势

资料来源：前瞻产业研究院

二、房价下跌是房地产市场拐点到来，还是短期市场受供求影响的波动？

房地产价格的下跌是房地产市场的拐点到来，还是短期市场受供求影响的波动？对于房地产市场供求双方来讲，都是一个至关重要的问题。如果是房地产拐点到来，那就意味着房地产房地产市场供不应求的局面得到了彻底的扭转，开发商进而可以转而进行其他行业的投资，房地产购买这也可以缓一缓焦虑的心情，进而等待房价的进一步下降，在市场均衡点购买的到何意的住房。如果只是短期的波动，那么意味着房间将会继续上涨，现在购买房子应该是比较合算。而本文作者认为，房地产市场价格的下跌是房地产市场价格的短期波动。在图2中，我们可以看到，房地产价格的下跌只是小幅，从长期来看，房地产价格较上年同比下降的城市个数仅有1个，69个城市价格均呈上涨态势。

图表 2 2014年1-5月份70大城市新建商品房房地产价格同比上涨、持平和下跌城市数量变化趋势

资料来源：前瞻产业研究院

三、房地产价格上涨的背后逻辑没有彻底的改变

在房地产价格是涨还是跌的看法上，本文作者是属于看涨派。房地产价格上涨的背后的商业环境没有发生根本的改变。影响房地产价格的主要因素有：1）城乡差距没有根本的改变；2）中国的人口众多，人口对住房的需求量较大；3）经济的集聚性使得房价上涨。

1）城乡差距没有根本发生改变。中国城镇拥有着较多的社会资源，使得人们争相往向往居住在城市，生活在城市。最为根本的原因是城乡生活差距较大。城市居民不论在生活水平、工作方便程度、收入水平以及所占有的社会资源均多于农村地区。在城市拥有一套住房是身份界定的最好的标准。国家一直以来致力于户籍制度的改革，但是户籍制度未发生根本变化。

2）中国人口众多，对住房的需求量较大。中国人口多是一个不争的事实，我国经济的高速发展也得益于人口红利。然而经济的发展具有集聚性，相对与人口数量而言，房地产数量仍然较小。

3）经济的集聚性使得房价上涨。经济发展具有集聚的特点，在一个特定的区域内，所能容纳的住宅建筑的数量一定，不可能在所有的土地面积上均建住宅房屋。区域内工业用地面积与住宅用地面积必须成一定的比例。

四、房地产市场未来发展趋势

房地产市场未来发展将呈现出以下几大趋势：1）房地产价格的上涨是波动性的上涨，与经济发展的速度相协调；2）未来房地产市场将逐渐分化，地段、户型和管理较好的区域房价将会呈现不断的上涨趋势；而地段、户型和管理较差的区域的房价会下降；3）在房地产市场价格波动中，购房者的预期对房价的影响越来越大。而新闻媒体对房价的报道、分析在消费者房价预期形成中占有重要的地位。