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邀请演讲进行县域房地产市场调研,首先要对房地产开发市场有一个正确的认知,即房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为,房地产开发包括土地开发和房屋开发。而在我国,通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件,房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发,集体土地必须经依法征用转为国有土地后,才能成为房地产开发用地。 因此对房地产市场调研主要分为两大层面:土地层面,房地产层面。
图表1:房地产开发范围
资料来源:前瞻产业研究院整理
关于土地,需要了解县域的住宅、工业、商服用地等情况,调研主体可参考全国情况,如下。根据中国自然资源部统计,2017年,供应国有建设用地60.31万公顷(904万亩),同比增长13.5%。其中,工矿仓储用地12.28万公顷,商服用地3.09万公顷,基础设施及其他用地36.52万公顷;住宅用地8.43万公顷,同比增长13.2%,但占建设用地总供应量的比重逐年下降。
图表2:2012-2017年中国国有建设用地供应情况(单位:万公顷,%)
资料来源:自然资源部 前瞻产业研究院整理
关于房屋开发,也需要了解县域的住宅、工业、商服的房屋开发投资情况,可参考全国情况,如下。根据国家统计局发布数据,住宅类投资额逐年增加,2018年住宅投资85192亿元,增长13.4%,增速比2017年加快4.0个百分点。不论是房地产开发产业处于哪一个阶段,房地产开发投资中占比最大的始终为住宅类投资。 此外,住宅投资占房地产开发投资的比重整体也呈增加趋势,从1997年的49.6%增加至2018年的70.8%,提高了将近20个百分点。
图表3:1998-2018年中国住宅投资及其占房地产开发投资总额的比重(单位:亿元,%)
资料来源:国家统计局 前瞻产业研究院整理
除以上基础调研数据以外,市场调研还需注意以下四点:第一,交通现状及规划,交通便利对房地产销售的影响较大,尤其是住宅类;第二,地方政府发展规划,如新区建设等;第三,居民消费习惯,影响商业地产的开发和商家入驻;第四,当地产业发展情况及产业配套情况,影响工业地产的发展。
我司有丰富的房地产市场研究基础及调研经验,如您确有这方面的调研需求,建议您咨询我司报告调研项目组林经理,以便获得您想要的专业调研定制服务,咨询电话:0755-33013088 。
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