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邀请演讲总体来看，45 个重点监测城市市场呈现与 2017 年出现极大变化，与 2016 年整齐的步伐截然不同。 一方面，2017年的热点城市销售额除了北京下降了 4%以外，上海、广州、深圳均扭转了2017年销售额同 比大降的局面，2018年分别上涨了 20%、17%、12%；2017 年二线城市中销售增速亮眼的重庆(2017 年增长 66%)、哈尔滨(2017 年增长 37%)、大连(2017 年增长 24%)中，除重庆录得 40%的涨幅外， 哈尔滨与大连表现平平，涨幅分别为-6%、-2%；而2017年表现较差的合肥(2017 年下降 47%)、长沙(2017 年下降 36%)、西安(2017 年下降 19%)2018年出现大反转，销售额增速分别为 257%、42%、39%，合 肥的大涨与回迁房纳入备案有关，更重要的是购买力释放的结果。
图表1:2018 年主要城市住宅销售金额同比(单位：%)
资料来源：前瞻产业研究院整理
2018 年全国的调控继续因城施策引导，城市库存呈现高低分化。
从去化周期来看，根据 2018 年去化速度计算，在跟踪的 45 个城市中，去化周期高于 18 个月 的仅石家庄、厦门、北京、天津、昆山，分别为 56.2 个月、37.8 个月、35.5 个月、18.6 个月、20.5 个月，北京、天津主要是由于全年供应量大增的缘故，2018 年可售面积同比分别增长了 41.1%、53.3%； 昆山是因限签导致有部分已售出但未网签，数据失真；石家庄、厦门是因为在调控下，2018 年去化 速度大降。
从可售面积看，可售大于 1000 万㎡的有沈阳、天津、北京、青岛、郑州、西安、长沙、成都、昆 明及惠州，但除了北京去化周期高达 35.5 个月外，其余城市去化周期均低于 18 个月，处于合理区 间。另外，合肥、中山虽因为政策微调2018年成交量大涨，去化速度加快，但目前库存量依然与去年 同期水平相当。
图表2:主要城市可售面积及去化周期(2018.12，根据全年销售金额/销售面积计算)
资料来源：前瞻产业研究院整理
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