-
邀请演讲1、政府靠卖地获得巨额财政收入，地价推动房价上涨早些年，因为土地财政，地方政府依靠卖地获取利润，一方面拉动地方投资或者说GDP增长，另一方面依靠地产商来打造公共市政配套。
这些年，地方政府都在落实"房主不炒"的房地产调控总要求，不管是一线城市还是二线城市，甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。
本以为，地方政府要主动革自己的命，摆脱对土地财政的依赖，但从现实情况来看，地方政府在下一盘很大的棋。
棋局是这样的：减少土地供应-地价上涨-通过各种手段去库存(棚户区改造、人才计划等)—房价上涨—以更高的价格卖地。（地价涨了，房价肯定要涨。任志强有个形象的比喻，如果把房子比作面包，土地就是面粉，面粉都涨价了，面包不涨价说不过去。）
2、银行推波助澜
如果说地方政府是房价上涨的最大受益者，那么推波助澜的就是银行，这几年，银行资金大量流入房地产领域。
表面上，银行为了响应国家房地产调控政策，这两年也在主动限贷或者提高房贷利率，但资金的流向并未改变。
（1）房地产相关贷款(房地产业贷款、个人住房贷款)比例都很高，而且呈上升势头。
（2）和其他行业贷款相比，房地产相关贷款坏账率明显低于其他贷款，房地产相关贷款是银行的最优质业务。
持续多年的房价上涨让银行赚的盆满钵满，中国很少有公司在世界公司排名中进入前几名，但中国的银行业是个例外。房地产企业顺势通过银行贷款买地建楼，然后通过捂盘惜售、左右手倒腾商品房假造开盘火爆场面等违规手段哄抬房价；而炒房族顺势通过银行贷款加大自己的杠杆，在房价上涨周期中连续买房，也直接造成了房价的进一步上涨。
总的来说，房价上涨，政府卖地增加财政收入，银行放贷增加利息收入，对于购房者来说，很多人这几年也获得了不菲的投资收益。
3、额外因素-预期的群众效应
1998年房改之初，购房者买房的目的真的是"用来住的"，但随着房价持续上涨，房子的投资属性越来越重。 所以，购房者被天然的分成了两类，有钱的投资客和钱不太多的刚需客，前一类购房的目的是为了赚钱，后者是为了居住。 从购房的动机来看，投资客是主动的，而很多刚需族则是被动的，他们被不断上涨的高房价裹挟，本来可以先攒钱，等能力达到后再买房，但现实并不允许。 于是，我们看到，近几年居民负债率不断攀升，这意味着越来越多的人通过银行贷款购房，而且贷款占购房资金的比例在上升。 虽然对刚需族来讲，购房过程是痛苦的，但在痛苦过后，上涨的房价让很多人又感觉到自己"赚到了"。
正是这种预期，让越来越多人相信，中国的房价不可能暴跌，至少过去20年就是这样。 经济学上有一个著名的概念——预期，指的是未来的不确定性对于人们的经济行为的决定性影响作用。 现在，在政府、银行和购房者三者的合谋下，房价上涨似乎正在变成一种确定的预期，预期确定，就会有很多利益相关者飞蛾扑火似地进入。
扫一扫
下载《前瞻经济学人APP》进行提问
与资深行业研究员/经济学家互动交流让您成为更懂行业的人
