深圳前海金融创新土地先行 地产重新洗牌？

据前瞻网了解，6月25日，深圳市前海管理局公开挂牌出让3宗地的使用权。这是前海第一次进行土地出让，总建筑面积为127万平方米。三幅土地对竞买人资质提出了苛刻的条件。

其中两幅地要求竞买人资产总额和主营业务收入均不低于100亿元或等值外币;建成后部分办公楼物业、供冷设备应当无偿移交给深圳市前海管理局。第三幅地条件更为严格：香港联合交易所上市企业，当前市值不低于400亿元港币;2012年营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币;在竞买前，与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的一级子公司签署入驻该项目的合作意向。

竞买条件强烈地指向港企。在5月24日的一次会议上，前海管理局局长张备说，前海曾向香港新世界集团、新鸿基集团、世茂集团等财团征询对房地产开发的意见，也邀请他们参与前海的开发建设。

这同时也让市场想象，前海是否首先要进行房地产开发?此前，深圳市第五届人大常委会在多次审议《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例(草案)》中，建议明确禁止在前海搞房地产开发，或者变相地进行房地产开发。

根据前海管理局招商联络处处长姜力琨的说法，“前海不会搞房地产，不过房地产是产业发展的基础，是区域发展的依托，因此对前海合作区的地产项目必须能带动产业发展，能实现机制创新。”这实际上暗示了，以产业带动的房地产开发是允许的。

华东师范大学商学院房地产系主任华伟在“前海人居发展论坛”上说，原来规划前海不建任何住宅，现在新规划中则有15万居住的需求。深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，前海目前招商引资的600多家企业，77%是金融产业，整个区域的配套应该是非常高端的，他认为深圳未来的房地产格局将因前海而重新洗牌。

深圳一位金融界资深人士则对开发商们的热情不以为然。他指出，前海最初的定位是搞金融创新，但目前并未有实质的推进。前海现在的金融创新只有“将境外低成本人民币贷款运进来”这一条，其他如人民币离岸市场、人民币资本项目可兑换等还很遥远。

上述人士认为，在制度创新未明的情况下，大力发展房地产为时过早。即便将来金融创新出现根本性的变革，前海的绝大部分土地开发是商务和产业需求，住宅开发只是前海区域的一小部分。

张备表示，在前海未来的土地出让中，将实行弹性出让年期，防止恶性竞争导致高地价、高楼价。此外，前海将把土地使用权出让收入(扣除政策性刚性支出)的15%~20%划入前海合作区产业发展基金，实施节约集约用地奖励。