北京小产权房占市场总量20% 购房风险大维权难

前瞻网记者从北京市国土资源局官网了解到，为遏制小产权房增长势头，今年6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售(变相销售)工作，初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目，正在对其进行查处，并提醒广大公众不要购买。

同时，该官网提供了79个违法占地住宅项目的分布图。据该图显示，北京市16个区县中，昌平区、房山区和怀柔区所占整治项目比例最高，依次为：28、22、13。

9月19日，北京市国土资源局相关负责人表示，这些项目有些是占用农用地，有些是占用集体土地，具体情况各不相同;清理整治工作将坚持属地管理、政府主责原则，以区县政府为责任主体，进行分类治理。

对于此次清理工作，圣运律师事务所征地拆迁业务部首席律师王优银表示，就北京市小产权房总量而言，79个项目仅占其中很少一部分。

此前，有调查显示：北京地区，小产权房占市场总量的20%。“针对小产权房，我国每年都会有几次清理行动，但小产权房的数量有增无减。”对于此次清理工作，王优银认为最大意义在于“传递一个信号，遏制其增长势头”。

王优银说，对此类案件处理时，经常会遇到两类纠纷。一类纠纷出现在小产权房的开发者和当地政府之间。在项目开发上，开发者一般和当地基层政府有合作关系。当项目因违反土地规划及城乡规划相关法规，而受到上级主管部门责罚时，开发商与基层政府之间就会出现矛盾。“项目开发是获得基层政府许可的，取消后谁来承担损失?”他说。

另一类纠纷出现在开发商和购房者之间。比如，此次清理的79个违法占地项目，虽然大多属于在建项目，但开发者基本都采用预售的方式。

“参与此类项目的开发者大多资质不健全、资金紧缺，必须靠预售来保证项目的实施。如果项目取消，购买者要求还款，开发商往往称，资金已投入项目建设，无法退款。无奈之下，一些购买者会通过报警、起诉等途径维权，但效果欠佳。”王优银说。

多年来，购买小产权房风险巨大，购买者却始终有增无减。王优银认为，有两个重要原因，“首先是价格低，其次是购买者认为法不责众。”

如果运用行政手段直接干预市场行为效果有限，是否存在更为柔和的解决方式?上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，目前，很多地方保障房房源严重不足，相应的土地供应也欠缺。我国已明确提出，让农村集体建设用地和城市建设用地并轨。应当以此为基础，寻找改革突破点。他认为，此前深圳土地管理制度改革提出的“小产权房转保障房”，对其他地区来说，具有借鉴意义。

据前瞻网了解，深圳是我国小产权房现象较为严重的地区。当地国土局在2007年进行的一次调查结果显示，全市“城中村”农民房或其他私人自建房总建筑面积，占全市住房总量的一半。今年8月，有媒体报道，深圳推出的保障房创新方案中将“包括非法建筑纳入住房保障体系”。

杨红旭指出，这一方案在操作中有一些问题需要注意。“如果房子已经违规出售，成为各小业主所有房屋，政府出面收购难度很大。如果项目在建或建好尚未出售，拆除会浪费社会资源，此时，由政府出面支付部分资金补偿村集体，获得项目使用权，再将其作为保障房房源进行租赁分配，社会效益更大。”

各地政府是否愿为项目使用权转移支付费用?杨红旭表示，政府自行购地、建造保障房，所需资金量很大。“收购的方式对双方而言性价比都更高。”他说。

对于“政府部分让利”的建议，王优银表示赞同。他认为，应适当调整现有土地管理制度。

“农村集体土地，很多位于城郊或城中村。这部分土地，村集体应当享有处置和收益权，通过市场行为获利，并向国家缴纳部分税费。然而，一些地方政府向村集体低价征地，再高价卖给开发商，从中获取土地财政收入。基层政府应部分让利给农民。”

在此次清理整治工作得到广泛关注后，北京市国土资源局相关负责人曾表示，针对79处小产权房将“分类处理”。

对此，杨红旭认为，大规模拆除可能性极小，“尤其是已建成甚至已出售的”。“占用农村耕地的小产权房项目，性质恶劣，对这类情况处理应当比较严厉。建在农村建筑用地的项目，可由小业主、购房人向村集体或政府补缴相关税费，这比直接拆除房屋的社会成本低很多。”他说。

8月底，一部汇集多名专家学者和法律界意见的《集体土地征收条例》民间意见稿曾引起关注。

该意见稿建议：以2008年《城乡规划法》的实施出台为限，在此之前建成的此类项目，如政府部门没有扣罚，应视为合法建筑;《城乡规划法》实施后，如政府部门曾进行处罚或仍在建的小产权房项目，应视为违法建筑。作为这一意见稿的主起草人，王优银表示，该草案的本意是尽可能缩小清理工作切口，确保更多人利益得以维护，保障房地产市场稳健运行。