上海保障房建设滞后 融资难题如何解？

上海力图通过一系列融资模式的创新，为保障房建设持续提供资金

今年来，受经济下行压力等因素影响，地方地方财政持续吃紧，在此背景下，保障房的资金来源和建设进度是否会受到影响?

据前瞻网记者了解，“十二五”期间，上海将建设各类保障性住房约100万套。9月17日，上海银监局公布数据显示，今年以来，为支持保障性住房的建设，上海银行业压缩了商业性住房的开发贷款。截至2012年8月底，上海市名单下的保障房贷款余额为759.4亿元，保障房贷款增量占全部同期住房开发贷款增量的比重为125%。

由于四季度即将到来，建设进度对于资金也提出了更高要求。上海力图通过一系列融资模式的创新，为保障房建设持续提供资金。

保障房的资金结构

官方公布的数据显示，今年的1-8月，全国城镇保障性安居工程新开工650万套，开工率为87%，基本建成420万套，完成投资8200亿元。

9月13日，上海房管局公布前7个月保障房数据，这7个月上海新开工建设各类保障房约7.6万套，占年度目标套数的46%;竣工约7.1万套，占年度目标套数的79%;可供应约7万套，占年度目标套数的62%。

跟全国的进度对比，上海开工率显得相对滞后，而影响进度的原因，除了政府需要腾出土地之外，就是资金。

目前上海保障房的资金主要来源是，财政资金和银行贷款。

今年7月，上海市财政局局长蒋卓庆在上海市十三届人大常委会三十五次会议上透露，国务院批准2012年发行2500亿元地方政府债券中，切分到上海的规模为89亿。在89亿地方债中，上海市本级安排使用29亿，其中共计10.9亿元用于保障性安居工程的建设。

虽说10.9亿并不是一个大数字，但是作为项目的本金，其可以撬动的资金杠杆则远远不止于这个数字。

更多的来源则是银行的贷款。

上海银监局相关负责人透露，辖区内各银行在加强风险管理的同时，将力争全年实现保障房项目及旧改贷款增量651亿元，这个数字预计占2012年全市贷款增量约20%。

但银行如何为公租房提供开发贷款，是一道难题。

由于经济适用房可通过出售收回成本，而公租房的回报方式是“略低于市场价格”的租金，且回款时间长，而银行贷款却具有短期性。这对目前在大力发展公租房的上海，更提出了创新融资模式的挑战。

创新融资模式

当前，上海针对保障房的融资体系正逐渐建立。

据前瞻网了解，上海正在争取保障房定向私募债试点，目前正与中国交易商协会和央行上海总部等部门沟通。这个保障房定向工具主要是针对开发商，其融资成本将低于银行贷款。目前，上海浦发银行正积极争取参与试点。

与此同时，上海银行也在争取引导保险资金投入保障性住房的建设项目。

就保险资金进入上海公共租赁房领域，上海在2011年就作出了尝试。今年5月，太平洋保险在上海市投资的公共租赁房徐汇馨宁公寓，已经建成，太平洋保险集团募资总规模为40亿元，采用的是以债权而非股权方式投资公租房，选择实力雄厚的建设企业作为偿债主体，目前共计投放了3个项目。

除了银行、政府积极财政投入、保险资金之外，上海市公积金管理中心也是上海保障房的资金来源，在2011年5月之时，上海市公积金管理中心从增值收益中出资约15亿元，收购城投置地公司开发建设的新江湾尚景园15万平方米、2202套住房用作公共租赁房。

除此之外，根据2011年国家下发了的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，上海目前正在积极探索发行企业债券融资。

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，在公租房的领域，目前的关键问题在于公租房的运作模式不清晰，资金回收的机制没有理顺，因此资金相对还不敢贸然进入。

陈杰认为，只要能控制公租房的土地成本，保证一定的收益率，就可以提高民间企业的投资兴趣，扩大社会资本进入空间。