前9月300城土地出让金总额1.7万亿 我国房地产市场前景分析

楼市降温房企投资意愿不强，反映在今年前三季度土地市场的成交情况上，最直观的就是土地出让金总额减少。

10月9日，中国指数研究院发布《中国300城市土地市场交易情报》(下称“报告”)。报告显示，1-9月，全国300个城市土地出让金总额为17109亿元，同比减少20%。其中，住宅用地(住宅用地及包含住宅用地的综合性用地，下同)出让金总额为11514亿元，同比减少20%。

在一线城市则出现了“量跌价升”的现象。一线城市的土地市场有所回温，甚至有的楼面价达到50%的同比涨幅。报告显示，北京、上海分别以1583.6亿元和1033.6亿元的出让金总额领跑全国。

表明一线城市的土地仍是开发商的首选，在房贷新政的影响下，开发商在上海等一线城市的土地市场，竞争将更为激烈。

供求量及出让金均同比下降

土地市场低迷，符合目前市场的预期。“今年前三季度土地市场处于低位运行状态，成交量和出让金逐月下滑。”这一趋势不会很快扭转，最起码要到明年下半年。

报告显示，1-9月，全国300个城市的土地供应量及成交量均下降明显。300城共推出土地26349宗、98420万平方米，同比分别减少15%、18%；成交土地21037宗、78333万平方米，同比分别减少22%、24%。

其中，住宅类用地共推出7685宗、34594万平方米，同比分别减少22%、20%；共成交5823宗、26605万平方米，同比减少29%、28%。

针对土地出让金减少，报告分析认为，楼面均价在年初冲高后逐渐回落，今年三季度低于去年同期，整体涨幅收窄。成交量的减少及楼面均价涨幅收窄致使土地出让金下滑。

楼市成交低迷，导致了房地产市场资金流通不顺畅，房企从资金安全的角度出发，投资热情出现下滑。陈晟称，目前大部分房企手中还有大量库存，仍需以去库存为主，土地储备的欲望并不大。

在市场降温的大环境下，仍有房企愿意拿地，然心态不一。分析认为，第一类是持续看涨派，认为市场降温是暂时的，拿地节奏宜快不宜慢。第二类是资金充裕派，此类房企受拿地资金的制约并不大，对于优质地块，从经营和扩张角度看，都愿意去拿。第三类是抄底派，目前土地市场处于一个降温态势，房企此时拿地，资金成本可控。

数据显示，今年以来(截至10月9日)，房企拿地占地面积排前四的分别是万达集团、绿地集团、碧桂园、保利地产，面积分别为519.4万平方米、468万平方米、204.6万平方米、168.6万平方米。

一线城市“地热房冷”

报告显示，1-9月，全国300个城市成交楼面均价为1197元/平方米，同比上涨5%。其中，住宅用地成交楼面均价为1746元/平方米，同比上涨10%。其中，一线城市量跌价升，土地市场有所回温，一线城市的楼面价仍保持50%以上的同比涨幅。

数据显示，2014年1-9月，一线城市共推出土地面积2500万平方米，同比减少31%，成交的2366万平方米土地面积的楼面均价为7917元/平方米，同比上涨57%，平均溢价率为29%。

从显示数据来看，一线城市出现“地热房冷”的情况。在楼市不温不火的状态下，一线城市的土地仍受到开发商的追捧。相比之下，开发商对大部分二三线城市的土地则是谨慎入手。

目前开发商的第一要务仍是去化已有楼盘，回笼资金，如果年末的市场回暖能够基本满足其需求，资金相对充裕的开发商势必将在土地市场投入更大的精力。

从9月上海的土地市场情况来看，部分宅地的溢价已有抬头的趋势，如果明年市场进一步回暖，土地市场的竞争势必将变得更为激烈，因此不排除部分开发商在今年年末率先入市。他认为，目前随着房贷新政的出台，开发商本身在心理上也产生了微妙的变化。

有业内人士认为，央行救市，利好市场预期。如果今年第四季度成交量能够出现扭转态势，房企资金压力减少的情况下，拿地频率会加快。

在房地产市场整体表现不佳的情况下，大多数房企进入了全面保守状态，预计四季度土地市场仍将处于寒冬。

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