产业地产前景广阔

目前的房地产市场，住宅限购，商业地产隐藏风险，产业地产前景值得期待。“未来的十年将是产业地产发展的黄金十年。”五矿(营口)产业园发展公司副总经理赵锦明表示。

宏观调控几乎对五矿产业园区没有任何影响。在赵锦明看来，市场已经发生了变化，央企在产业地产领域的先发优势，万科、恒大等企业花10年时间未必能超越。

据前瞻网记者了解，五矿产业园位于辽宁省营口市区南，营口沿海产业基地内，占地30.4平方公里，分三期开发，其中一期7平方公里，二期13平方公里，三期10.4平方公里，重点发展以装备制造、电子信息及光电、新能源、新材料应用等四大主导产业。

地方政府有强烈的招商引资冲动，而央企则是各地方政府争相拉拢的对象。地方政府看重的是央企本身所拥有的产业资源，以及其强大的资金实力。作为企业，开发产业地产更易获得政策支持。赵锦明指出，各个地区发展中有一部分政策是可以地方自主的制定的。自主政策恰好可以和产业地产开发上结合，创造出有利于发展的环境，局部形成拉动点和结点，把整个区域带动起来。再辅以商业和住宅等业态，可以使产业园区的发展，得到很好的平衡。金融资源在向产业地产倾斜。银行也非常欢迎做产业地产这样的企业，甚至连做产业地产的民企也很容易获得融资。此外，虽然回报率不及住宅，但产业地产的拿地成本显著低于住宅和商业，且长期回报稳定。

在赵锦明看来，做产业地产，模式等于生产力。“园区是否可以成功，取决于盈利模式、经营模式、运作模式，是不是能够抓住整个大经济的脉搏”。

做产业地产，必须研究产业。“真正能够在产业地产领域创造空间的是产业转移。”赵锦明说，作为产业园区开发商，需把握生产力分工以及劳动要素转移的规律。企业投资最关注的是市场，有市场才会建厂;企业需要降低成本，这其中包括原材料成本、物流成本和人力成本。再次是该地区是否有特殊资源。产业由发达地区向不发达地区转移，因而产生不同的物业需求。此外，生产要素的差异性决定了产业结构不同，也决定了物业产品的形式不同。

据前瞻网记者了解，低端产业附加价值低，更关注政策，因此低端产业对园区的配套设施关注并不强，只要有优惠的政策，就会吸引他们进驻。例如富士康更需要低廉的劳动力和各级政府的补贴。中端产业对配套要求更高。例如深圳地区的电子企业，对园区配套、物流、生产技术和零部件配套都有要求。而高端产业，更关注地区市场化程度如何，他们会首先关注一线城市的发展机会。

产业地产不仅需要成熟的理论指导，更需要科学规划和产业研究。“要想支撑一个地区的发展，就要有产业，产业不仅仅是指工业，还要有工业之外的产业。”赵锦明说。有产业支撑，地区发展才会更有生命力。而该地区适合做什么产业是由地区的资源禀赋和政策决定的。此外，规划的重要性不言而喻，唯有科学规划才能避免“睡城”和“死城”现象。

而提升园区的附加价值，需要开发企业构建产业园区内部产业链和生态链。“稀缺是可以创造的，取决于对地区的主导的设计。”赵锦明称。

对于产业地产的开发商来说，土地面积越大，运作价值越高。开发商参与土地整理、基础设施、园区综合服务、招商引资等每一个环节，产业园区中的业态包括商业、住宅也包括工业厂房。通过地产开发获得现金流，开发商为政府创造价值，同时促进了政策的完善，自身也获得快速发展。