新一轮房产税或加速出台

如果房产税要出台，有几个核心问题不可回避：

第一，新一轮房产税试点会选择哪类城市?什么样的城市适合房产税试点?笔者以为，城市规模不能太小，否则很难具有代表性;也不能太大，以免对经济冲击较大，所以肯定不是一线城市。选来选去，二线城市最合适。前段时间传言杭州出台房产税试点最后被证实是谣言。但从另一方面而言，杭州这样的城市又着实适合新一轮试点;

第二，新一轮房产税试点的征税范围是存量房还是增量房?最新的相关报道说个人住房房产税试点确定向“增量开刀”的思路。其实，过去无论是“重庆版”或者是“上海版”，也主要是针对增量房而言，再加上税率较低，所以效果欠佳。在笔者看来，房产税试点应该选择存量房征收，否则再试的意义就不大。至于大家普遍担心的会不会打击面太大?其实大可不必担心，即使是对存量房征收，普通老百姓的存量房也应在免征范围，“存量”将配套“高免征”。但“免征”与“不征”是两个完全不同的概念，尤其是对预期的影响。房产税试点的核心意义在于通过加税改变预期，在存量房领域寻求增加市场供给的效果，尤其是“房叔”“房姐”们那些一人持有多套房的投资群体;

第三，房产税的试点是否意味着限购等政策的快速退出?答案是否定的。短期而言，即使启动房产税新一轮试点，也仅仅是小范围的。未来几年，尤其是北京这样的核心一线城市限购政策仍将持续。总体而言，下一阶段的房地产调整格局将进入“限购+房产税”并行的格局，然后再进入限购渐进式退出的时代。

一旦上述判断得到印证，那么会对房地产市场产生哪些影响呢?

首先，住宅去投资化趋势将越来越明显。住宅原本就不是“投资品”，而是“消费品”。只不过过去几十年由于投资渠道的奇缺，才变相成就了住宅房价的暴涨;其次，个人持有多套房的成本将大增。尤其是不动产登记制度完善后，“房叔”、“房姐”们如果继续持有多套房，投资收益将大幅下滑;第三，资产配置理念将在中国迎来新一轮发展潮。一旦房产税落地，势必会有大量的资金流出住宅市场。那会流向哪里呢?理性的人会进行资产配置。对于有不动产偏好的人群，什么是理想的不动产资产配置组合?如果把资产配置比为足球场中的排兵布阵，住宅产品应该是守门员角色，持有多套既不合规也不划算;商办物业是后防线，稳定的租金收益以及较高的资产溢价是非常好的选择;不动产证券化产品是中场，如房地产信托，良好的流动性，进可攻、退可守;房地产基金和海外资产是先锋，它承担一定的风险来博取高收益，属于进攻型配置。目前来看，大多数人群还处于搭建后防线的阶段。