延迟退休设缓冲期 养老产业成为新的掘金点

（本刊记者 陈少华）三中全会刚刚落下帷幕，对于此前备受关注的延迟退休政策，《全面深化改革若干重大问题的决定》提出“研究制定渐进式延迟退休年龄政策”，也就是说延迟退休已成定局，只是在将来有关延迟退休的政策制定并公布之后，还将设定几年的“缓冲期”，即经过几年的准备才会正式实施。

根据民政部的统计数据和全国老龄办发布的《中国老龄事业发展报告（2013）》，截至2012年底，全国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计在2013年将突破2亿。到2025年突破3亿，2033年突破4亿，平均每年增加约1000万老年人口。

IPO咨询机构前瞻投资顾问（主要为拟上市企业提供上市前细分市场研究和募投项目可行性研究）分析认为，延迟退休必将给老年人带来养老的压力，如此庞大的老年人口，给养老事业带来压力的同时，也带来巨大的市场机遇，养老产业渐成“朝阳行业”，“银发经济”成为新的掘金点。

其中，作为养老产业中的一环，养老地产受到众多企业的觊觎。所谓养老地产，是结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。养老地产包括适宜老年人居住的如老年住宅、养老公寓等项目的开发和经营的过程。国内外养老地产业的发展主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。而近期备受质疑的“以房养老”模式也再次将养老地产推至风口浪尖。

以房养老，一石激起千层浪

房子与养老历来都是诸多中国人最为关注的两件大事，而今年9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。意见稿一经推出，随即在社会上引起广泛热议，“以房养老”这四个字触动了传统中国人的敏感神经。

“以房养老”是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。这一模式是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的，之后流行起来。目前，美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

有人质疑“年轻时拼命赚钱攒房子首付，紧接着还房贷，给银行打了一辈子工才终于得到的房子，老了难道又要我还回去？”面对质疑，中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文表示，住房反向抵押养老保险只是小众产品，并不是主流产品，不会强迫大家都予以采用，只不过是为老人增加了一种养老保障选择。

虽然最后结果表明，“以房养老”只是虚惊一场，但具有多年行业研究经验的前瞻投资顾问分析认为，住房与养老两大产业的结合将是未来的趋势，养老地产或因此迎来爆发潮。

养老地产需加快建设配套设施应对延迟退休热潮

但现有的许多房地产项目，打着“养老地产”的旗号大肆扩张，最终的目的还是销售房产，与“养老”二字关系不大，大有挂羊头卖狗肉之嫌。因为养老地产属于微利产业，房地产商以建设“养老地产”的名义拿到建筑用地后，只会将其中的一部分用于养老相关事务，另一部分则投入其他用途。

IPO咨询机构前瞻投资顾问认为，养老地产的核心还在“养老”二字，老年人在养老过程中不仅需要体检医疗，更需要生活、娱乐、宗教、学校、社交圈子等全方位配套，只有满足退休老人从健康养生到临终关怀所有的各个层次的需求才能称得上是完整的养老地产。

据悉，目前国内养老用地并未单独划分，在土地政策方面，现在没有正式的养老用地。供地计划中养老项目比例不足，造成土地成本偏高，以什么样的成本和方式拿地，始终是一个大问题。

IPO咨询机构前瞻投资顾问认为，面对此类问题，政府可以在土地出让金或者税费方面进行优惠让利。用地可考虑类似于保障性住房用地的做法定向供应，降低福利养老建设成本。

目前，A股上市公司世联地产、中国水电和港股的花样年等公司对养老地产都有所涉及，相比同行业公司取得了一些先机。此外，相关概念股还包括：亚通股份、新大洲A（涉及养老地产）、新华锦（大股东涉及养老）、金陵饭店（养老生态园地产）等。

养老地产面临的三大问题

养老地产的巨大商机使得投资者开发商蜂拥而至，但经过几年的发展，市场上几乎没有相对成熟的养老住宅出现，在探索的路上，投资人面临了重重苦难。

第一，养老用地及养老设施用地的缺失。目前国内养老用地并未单独划分，在土地政策方面，现在没有正式的养老用地。供地计划中养老项目比例不足，造成土地成本偏高，以什么样的成本和方式拿地，始终是一个大问题。

前瞻投资顾问认为，面对此类问题，政府可以在土地出让金或者税费方面进行优惠让利。用地可考虑类似于保障性住房用地的做法定向供应，降低福利养老建设成本。

第二，养老地产开发模式不够成熟。从开发商的角度来讲，就是开发商在开发的过程中并没有想好开发模式和经营模式；从开发模式来讲，“养老地产”，除了房子设计会更加适合老年人，更主要的是依赖服务和配套设施，不仅要有医疗、交通等配套设施，还要有精神上的配套设施。

在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。前瞻投资顾问认为，开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等。

第三，养老地产融资渠道单一。由于需要配套养老设施，在医疗、家政、护理等方面提供服务，导致了养老地产前期投入高，而以出售服务为目的的项目，资金回笼速度更慢、周期更长，对运营企业资金压力更大，融资难度也更明显。

要加快发展养老地产，就需要吸引社会资本。通常解决的途径是吸引基金、信托和投行等金融机构进入。最近新增的通过在股权交易中心挂牌的方式募资的盛泉养老，将有望为养老产业资本化发展探路。