美国养老行业出现多起收并购，疫情冲击下，优质养老企业或迎来最佳扩张期！

作者|周心宇  来源|AgeLifePro(ID：AgeLifePro)

前言：

2020年初，一场疫情席卷全球，美国养老机构统一实行封闭式管理，很多低入住率的机构维持最基本的运营都变得异常艰难。入住的老人们在养老机构里不能出去，想要入住的老人也无法进入。同时，随着当地疫情的加深，还伴随着物价上涨、物资短缺等一系列麻烦，请看下面这几组数据：

美国养老机构入住率在去年4月时急剧下跌，5月虽有所放缓，但下跌趋势仍在继续；

以自理、半自理老人为主的养老机构入住率每月平均下降2%-3%，以不能自理老人为主的养老机构入住率则月均下降超过5%；

受新冠疫情的影响，美国养老机构的运营费用与往年同期相比上涨5%-10%。

在这举步维艰的一年里，有的养老机构不幸关门倒闭，也有的养老企业趁机通过收购多个养老机构，实现快速规模化扩张和产品线的进一步完善。

2015年、2016年，中国资本圈对养老行业的热度达到巅峰，之后呈逐年递减的趋势。在近乎疯狂的收并购后，投资者们逐渐冷静下来。而反观大洋彼岸的美国，在新冠疫情的影响下，投资者们将橄榄枝抛向了一家家因疫情而经营不下去的优质养老物业。

那么，面对突如其来的困境时，对于那些有实力的资本，收购经营不好的优质养老物业是否是一个绝佳的历史机会？

一

疫情后养老投资收并购案成倍增长，

养老头部企业将飞速发展

1

现阶段的美国养老行业

截止2021年1月，美国养老机构的整体入住率跌至了历史的最低水平，行业整体认为，至少还需要一年时间才能恢复至新冠病毒肆虐前的水平。

根据Real Capital Analytics 2020年年底的数据显示，美国养老项目的交易数量较上年同期相比显著减少，减少数额达70亿美元。与此同时，养老机构的收费水平已回落至2014年养老机构热潮刚开始时期的水平。

图：图源Senior Housing News

2020年第四季度，美国养老项目的整体入住率降至80.7%，创历史新低。REITs和运营商们的最新动态皆表明，2021年的入住率将大概率地持续下降。

美国养老行业专家Beth Burnham Mace表明，大部分半自理养老项目的入住率下降了7.5%，大多数以自理老人为主的养老机构入住率下降了6.7%。

根据NIC的数据来看，超34,000个床位因疫情原因闲置，现有入住率跌落至2017年底的水平。

图源Senior Housing News

通过调查，10%的分析人士认为美国养老机构入住率在2021年上半年能恢复至疫情前水平，49%的人认为需要等至2021年下半年，养老机构的入住率才能恢复到疫情前水平；33%的人认为需要等到2022年，剩下的8%认为，需要等到2023年甚至更远。

2

收购市场潜力巨大，

养老企业可通过收并购抄底，完成快速扩张

去年3月，新冠病毒开始在美国养老机构快速蔓延，又因老人为主要感染人群，美国养老行业因此受到了巨大冲击。

美国一家致力于投资养老项目的房地产投资信托基金公司Healthpeak，于1985年上市，截止2019年12月底，该公司共拥有617家房地产的权益。

然而，受新冠疫情的影响，Healthpeak决定出售旗下16家经营不善的养老机构，以避免其投资组合收益受到影响。今年1月，Discovery Senior Housing与White Oak Healthcare REITs最终以2.3亿美元，合资收购了这16个养老项目。这是Discovery史上最大的一次交易，同时，也标志着其商业策略正式转向地域品牌。

图源Discovery Senior Living官网

这16个新项目有14个位于德克萨斯州，余下的一处位于北卡罗来纳州，一处位于新墨西哥州，这也使得德克萨斯州的养老项目数量直飙至25个。

Discovery认为区域化、规模化的运营能使项目本身和当地社区更紧密的融合。同时，随着公司不断扩张，与当地社区维持密切的关系，能更好地了解市场细节，高效地解决问题。为此，Discovery新成立了一个特别地域部门，Morada Senior Living。内由区域经理自行管理、决策，外由母公司向区域经理提供支持，有点美国各州各自为政的味道。

未来，Discovery希望它的地域品牌能在该区域占有一席之地，并服务于不同的市场部分。

图源Senior Housing News

翻阅资料时，我们发现因疫情原因而经营不下去，被收购的养老项目不胜其数。2020年四月，McFarlin Group更是宣布将投入1亿美元，意在收购因疫情而经营困难的养老社区。

据《路易斯维尔商业杂志》报道，基督教关怀基金会正在收购肯塔基州米德尔敦的一家濒临破产的养老社区，该项社区拥有89个养老单元；

据Richmond BizSense报道，Brookfield以2000万美金收购了位于弗吉尼亚州的一家养老社区；

Fairstead以6000万美金完成了对佛罗里达州一家养老公寓的收购；

据《拉科尼亚日报》报道，泰勒养老社区完成了对位于新罕布什尔州的糖山养老社区的收购；

Heavenrich&Company完成了对Pathways Memory Care 的出售；

德克萨斯州的三家养老机构同时被出售，买方为熟悉当地市场的养老项目运营团队；

同样，俄勒冈州的一家以自理老人为主的养老机构，以350万美金的价格被当地运营商收购......

AgeLifePro认为，美国对于养老项目的收并购领域已经相当成熟。2021年，REITs，尤其是私人REITs有望将养老项目的收并购数量推动至历史峰值。SHN/Lument的调查数据也表明，有28%的受访者认为私人REITs有望加快收并购的活动步伐。

AgeLifePro相信，2021年，美国将有更多的公司效仿Healthpeak，出售因新冠疫情而运营不佳的养老社区，以弥补母公司的现金流问题。当然，如果价格不错，会有很多有实力的资本将这些经营不善的养老机构收入囊中，抓住这个千载难逢的扩张机会。

二

疫情冲击下，中国优质养老企业的三大机会：

启动新一轮收并购、租赁或与酒店/办公楼/商场合作、积极获取政府项目

疫情反复，很多养老机构、商场、办公楼、酒店举步维艰，AgeLifePro认为，现阶段，正是中国养老企业快速扩张的历史契机：

有实力的资本可以收购目前经营不善、但综合条件不错的养老机构；

将因疫情而导致严重亏损的酒店、商场、办公楼，通过重资产收购或中资产租赁的方式改造成养老项目，亦可通过与业主方合作，进行轻资产输出；

在大多企业运转不周，缺乏竞争力的同时，积极参与政府项目的投标，增加获取公建民营、公办民营、PPP项目的中标机会。

机会一：收购现有养老机构

疫情冲击下，很多养老机构都面临窘境，但这何尝不是那些有资本的养老企业的机会？

根据AgeLifePro 的不完全统计，自2013年发生的第一起养老圈投资、收并购事件以来，我国公开或未公开的养老圈投资、收并购案例至少涉及了40家养老公司，超100余个养老项目，交易额高达数十亿人民币。

2015年、2016年是我国投资圈最亲赖养老项目的时期，各种投资、收并购事件络绎不绝的发生。投资圈对养老项目几近疯狂的举动，使全国上下的优质标的几乎被席卷一空。仅这两年时间，先后就有22家养老公司被投资、收并购，占比超50%。

时间线拉至2017年到2020年，养老圈的投资、收并购案例数量日益下降。除优质标的几乎被搜刮干净的原因外，疫情也让更多投资公司在做决定前，变得谨慎小心。

尽管许多投资者在疫情引发的动荡环境下选择了退缩，但有实力的资本完全可以通过利用市场的供需差异，对现阶段的这些养老机构进行新一轮的扫描。充分利用现有的这一新格局，和几年前未曾成功投资、收并购的优质养老项目，进行新一轮的谈判。

AgeLifePro认为，现在无疑是收购那些受新冠疫情影响而经营不下去的养老机构的好时机。一方面，投资方们有机会以低于从前的价格直接收购部分养老项目，另一方面，投资方们也可以在其余投资公司那寻找感兴趣的项目。毕竟，投资公司也希望把表现不佳的项目从自己的投资组合里剔除。

AgeLifePro认为，关注一些供过于求的养老机构是一个不错的选择。当然，收购后，我们也建议收购方保留原有的运营团队。

除直接收购现成养老项目，尤其是刚开业不久或还没开业的项目外，有实力的资本还可以对养老行业重新扫描一次，收购之前被别的资本投资过的养老标的。

机会二：抄底经营困难的酒店/办公楼/商场

图：Park 79 Hotel外景

去年席卷全球的新冠疫情除了对养老行业产生巨大影响外，对其它行业也产生了巨大的影响。例如：酒店行业。

受疫情影响，2020年出门旅游的人流量明显减少，酒店行业因此受到了巨大的打击。和养老行业类似，酒店行业也面临着高额的租金，以及运营成本。但不同的是，因疫情而封闭的养老机构里还有老人能维持养老机构的运营成本，反观酒店行业，如果没有客人，就等于没有收入来源。

根据麦肯锡的报告来看，新冠疫情使酒店行业产生巨大动荡。截止2020年5月初，五星级酒店的入住率不足15%，而经济型酒店的入住率不足40%。麦肯锡预计，酒店行业或将在2023年后才能恢复到疫情前水平。

图：Fairstead收购Park 79 Hotel，并计划将其改造成养老公寓

幸运的是，新冠疫情在我国已画上了半个句号，但欧美失去了幸运女神堤喀的眷顾。无奈疫情反复，曼哈顿上西区一家历史悠久的酒店撑不下去了。Fairstead公司（美国一家养老企业公司）瞅准了这一机会，计划用6000万美金把这家酒店改造成经济型养老公寓。

同时，Fairstead还趁机收购了位于南佛罗里达州的700多个经济型养老公寓。此次收购曼哈顿的这家酒店，无疑是该公司为打通全国市场的扩张之举。

图：由写字楼改造而来的养老机构

除酒店外，将闲置的办公楼改造成养老机构也引起了广大的关注。早在2017年，上海就有一栋旧写字楼尝试走出一条“国企混改”的新出路。它和岳阳医院、上海地产养老产业投资有限公司、以及上海申养投资管理股份有限公司合作，对普陀区镇坪路上一幢商务办公楼进行改造。

申养除了将7天酒店改造成了申养-钦州路望年荟养老项目，也把这栋旧写字楼改造成了一家拥有300张床位的医养结合的养老机构。

同样，因疫情、以及电商的影响，实体店、商场已进入灰暗地带。商场人流量在疫情和电商的双重影响下，痛不欲生。但若把常年慢租、人流量稀疏的商场加以利用，改造成养老机构的话，不仅能变废为宝，也能解决去库存的难题。

其实，将酒店改造成养老机构在国内大有先例。据悉，首厚大家友谊和朝阳公园项目、光大汇晨望京、首开寸草花家地等都是由酒店改造的。而新华家园莲花池项目，国投健康阜成门项目则是由办公楼改造的。AgeLifePro认为，有实力的开发商大可抓住机遇，为即将倒闭，或经营困难的酒店、办公楼、商场带来转机。

经营困难的酒店、租不出去的办公楼、以及人流量稀少的商场都可以改造成养老机构。希望有实力的资本家们，通过收购、租赁、或者合作等方式，让这些场所为我国广大的老年人口服务，也为我国的养老行业出一份力。

机会三：获取公建民营/公办民营/PPP项目

疫情虽可怕，但也是一块试金石。真正运营良好的养老机构能度过这黑暗的一年。养老行业在意识到只有和政府合作，获取公建民营、公办民营、PPP项目，转型轻资产才有可能盈利后，政府项目投标竞争激烈，成功率小。

但疫情的到来，不仅让整个养老行业放慢了发展的角度，让整个行业的决策周期变长。同时，疫情也使他们在算帐时更理性，让那些实力雄厚的公司更有竞争力。在同行业都在和疫情苦打运营持久战的时候，这些资金充足的企业在竞标政府项目时，所受阻力以及竞争对手数量皆减少，从而使中标的机率大幅提高。

AgeLifePro认为，在很多养老企业放慢扩张步伐时，同业竞争将持续减小。抓住机遇，中标政府轻资产项目，是实现全国快速布局的好机会。

三

美国养老龙头企业经验借鉴：

收并购为企业规模化的最佳捷径

图：Brookdale发展史

美国排名前三的养老头部企业分别是Brookdale、Capital、以及Five Star。截止2015年，Brookdale就拥有了1,123个养老社区，布局全美47个州，服务近11万老年人。

Brookdale成立于1978年，并于1997年5月2日在美国上市。上市后的Brookdale在业务扩张层面进行了调整，目标实现快速扩张。

2005年6月，与Alterra合并，收购其300处养老项目。此次收购，使自身资产翻了4倍，并拥有了400多家养老社区；

2006年7月，并购田纳西州的一家退休公司，ARC。并购后布局全美36个州，养老社区近550个；

2009年10月，收购Sunrise的21处养老社区；

2011年10月，收购Horizon，新增90处养老社区；

2014年，以29亿美元收购全美第二大养老企业Emeritus，养老社区数量上涨近500处，直逼1100处，覆盖全美80%人口，成为全美第一大养老企业。

Brookdale现在之所以能在短短40载完成上千个养老项目的快速扩张，成为全美最大的养老企业，并不是靠一家一家机构修建而来，而是瞅准时机，出手迅速的完成一家又一家对自身条件不错的养老企业的收并购。

结合Brookdale的经验，AgeLifePro认为，通过收并购完成企业的快速扩张，布局全国、规模化发展，也是中国养老产业未来的重要方向之一。

对比我国的知名养老企业。选择脚踏实地自己干的，例如：寸草。苦心经营10年才达到500张床位。

反观在2015年、2016年，投资圈痴迷于养老行业的那两年，上海中金瑞华（佰仁堂）通过收并购，实现了10000+张床位的快速扩张。这个数量的扩张，即使放在全世界的养老行业背景下，也实属罕见。

AgeLifePro认为，资本力量的推动，是养老运营类企业快速扩张的最快办法。

事实上，养老行业与酒店行业是极其类似的。目前酒店行业已经发展成熟，结合其现有的经验来看，倘若一家酒店没有一定数量的分店或房间，那么它在行业里是没有品牌竞争力，是失去话语权的。

通过资本的力量，以收并购优质养老机构的方法，推动床位数数量、以及养老机构数量的快速增长，才能实现快速扩张、规模化。

疫情过后，有实力的资本家们可以对那些运营不佳的养老机构进行第二轮扫描，并通过收并购的方式完成自己商业帝国的迅速扩张，何尝不是一个千载难逢的好机会？

结语：

在经过2015年、2016年后，优质养老企业完全可以再对全国的养老机构进行新一轮的扫描。或许曾经没有收并购、投资成功的养老机构愿意抛出橄榄枝，归入头部企业麾下。

疫情反复，危险起伏。但危中有机，收购现有的养老机构、改造运营不佳的酒店/办公楼/商场、争取政府公建民营等项目，反而是最佳机会。

在系统性的分析疫情对养老行业的影响后，我们深刻地感受到：真正能实现快速床位扩张，布局全国的养老企业绝不只是埋头苦干。通过资本力量推动自身的发展，在合适的时机以收并购优质养老机构的方式方法，增加床位数数量，快速规模化才是王道。

编者按：本文转载自微信公众号：AgeLifePro(ID：AgeLifePro)，作者：周心宇