本次楼市调控会持续多久？

本文来源齐俊杰个人微信公众号：齐俊杰看财经(ID:qijunjie82)，前瞻网授权转载

本文作者为现任酷6网视频主持人，首席财经评论员齐俊杰。

前几天公布的统计局数据显示，我们的楼市在5月份出现了环比下跌，当然这主要是1-2线城市，3-4线城市的楼市可能由于资金的溢出效应还在涨的热火朝天。于是有人在问了，这波楼市调控能持续多久，房价能不能跌回来，能跌多深呢?

前一个问题比较好回答，而后两个问题基本上只能看市场情绪而定。基本上现在无法论证。所以我们目前只能关注，这波楼市调整的周期。那么楼市调整，是政策调控引发，所以关注调整周期，主要依据就是这么几个方面。

首先，看加息周期，我们之所以努力的金融去杠杆，就是为了降低明年加息之后所带来的市场风险。美联储今年已经加息两次，年底还会加息，届时中美利率基本持平，明年开始我们大概率是跟随美联储而加息，之前美联储的官员给了一个预期，那就是2019年底前，把联邦基准利率加到3%，换句话说，也就意味着今年明年和后年各有3次加息，现在这个时点之后，美联储还要加息7次，而央行可能会跟随加息6次。在加息周期结束之前，也就是在2019年底前，楼市调控难言放松。这一波调控周期之长，力度之大，可能是之前从未见过的。

其次，看金融去杠杆，从美国次贷危机来看，他们是从2004年开始加息，主动金融去杠杆，清理影子银行的资产。但在去杠杆初期信用资产不但没有萎缩，仍然在加速膨胀，房价依然再涨，最后商业银行违约和不良贷款双升，直到激进的雷曼兄弟倒下，才引发了金融危机。但也正是因为金融的快速去杠杆，金融迅速出清，才让美国避免将泡沫膨胀的更大。泡沫破裂后，虽然美国经历了阵痛，但却能率先复苏，并掀起了科技的浪潮。所以，美国政府也不愿意房价跌，格林斯潘一直试图通过加息挤泡沫，把金融危机扼杀在摇篮里。但结果却正是因为格林斯潘连续两年的加息，刺破了次贷危机的泡沫，结果却又反转，塞翁失马焉知非福。也正是在次贷之后，苹果谷歌亚马逊Facebook特斯拉这样的公司脱颖而出。所以，从这个角度看，一般政策调控2年才会有明显的挤泡沫效果。如果从2016年10月开始计算，那么到2018年底之前。政策的力度都不会减弱。

第三，看历史，中国历次的楼市调控期，比如96-97年，比如2006年，比如2013年，三次调控的时间基本不会少于18个月。而楼市的调整期也不会少于18个月，如果从5月份的环比拐点开始计算，那么也指向了2018年底的时间点。也即是说未来的一年半时间，大家看到的应该是楼市不断冷却，逐渐下跌的情况。

第四，看教训，这里面主要有两个教训，外部的教训是日本，日本当年也出现了美国一样的情况，但日本人就畏手畏脚，不敢让金融机构倒闭，还让他们互相交叉持股。这就导致日本楼市的泡沫反反复复，然后无比纠结，社会资本还是集中在泡沫产业中，没有壮士断腕的勇气，结果就拖累了整个经济调入泥潭。最后就发现，政策调控的空间越来越小，政策一松就本币贬值，政策一紧马上经济就低迷。直到现在日本还在通缩之中跳不出来。内部的教训，我们也不少，前几次的调控都是刚到一半就鸣金收兵，结果迎来的不是楼市回归正常，而是报复性上涨。最后就让整个社会陷入了塔西佗陷阱。狼来了喊了3次狼都没来，现在你说什么人家都不信了。所以这就形成了无法磨灭的强烈预期，买房子不会赔，政府不会让房价跌。这其实不全怪老百姓，主要也是我们前几次调控，都没有取得效果，不让房价跌一次，不让炒房人赔一次，是不会起到教育意义的。所以，这次政策调控的力度比以往更大，态度更加坚决，调控期应该会比以往更长。

综合来看，无论是内部外部，主观被动，我们的这次楼市调控期，应该至少是2-3年，政策效果至少维持到2019年，而现在只是效果刚刚开始显现。一线城市刚刚滞涨而已。未来6个月，大家会看到三四线滞涨，未来一年会看到，三四线率先暴跌，未来两年看到一二线明显下跌的情况。房价回到2015年底的起点并非没有可能。