持续“限购”显失公平(下)

“限购”时空背景已颠覆性改变

数据显示，上海户籍居民已购商品房、保障性住房之比例分别是58.5%、13.1%。也就是说，超七成市民已解决住房问题，人均建筑面积达24平方米。但居民建筑面积差异仍较大，最高人均建筑面积是最低人均建筑面积的51.6倍。充分印证了我的观点--“四大一线城市的当地户籍家庭通常多已有房”，需要更多照顾的，其实是背乡离井来到这座城市，为自己人生理想、目标打拼的外地家庭。

至于人均建筑面积落差巨大，则应与财富分配及贫富差距趋与悬殊有关，将另文探讨。

有人质疑我对一线城市“限购”的立场改变，恐怕动机并不单纯，我看这也“显失公平”。因为现在一线城市的“限购”与2010年开始的“限购”，内在条件虽然无明显变化，但外在形势已出现颠覆性差异。

种种优惠均与外地家庭无关

以“二套房”为例，虽然之前的“限购”规定本地户籍居民可以拥有购买第二套房的“福利”，惟其首付高达七成，使不少本地家庭与外地家庭同样难以实现购房改善需求。亦即许多本地户籍家庭虽有“房票”在手，却因钞票不足，无法进行有效地财务杠杆操作，也只能望屋兴叹!

但时植于今则完全不同!当前公积金申贷门槛不断降低、额度不断提高，个人首套由40万变60万，2人以上家庭可达120万元，改善型二套非普通住房，个人由30万调升至50万，2人以上家庭可达100万元!在商业贷款方面，二套房首付也已降至四成，乃至贷款年限延长、利率一再调低……，凡此种种优惠，均可发现政策天平已严重向本地户籍家庭倾斜!因为在“限购”仍然实施的北上广深，有些城市规定外地家庭不允许购买二套房，而住房公积金的缴纳与申贷，不可讳言，同样以本地户籍家庭为主。

外来人口已是一线城市主流

我相信“限购”的初衷与本意应系避免房地产沦为炒作工具，导致楼市容易出现暴涨暴跌之野蛮生长的局面，而非考虑本地与外地家庭在购房权益方面的差别待遇，只是随着中央救市的深入，限购的意义开始趋于模糊，甚至反而促进了财富分配不公现象的蔓延。

这才是我认为部分一线城市持续当前的“限购”政策，是显失公平的!

尤其必须知道的是，本地户籍人口即使在有些一线城市看似仍占过半比例，惟实情却并非如此!据不完全统计，北京半年以上常住人口近3千万，户籍人口达2150万，外来常住人口约1000万;上海常住人口约2500万，户籍人口1500万;广州与深圳则明显不同，广州常住人口约1610万，但户籍人口仅770万;深圳更加悬殊，常住人口约1100万，户籍人口不足320万!若将外地未纳入登记的人口合并计算，北、上之外来人口占比恐怕不会低于六成!

“三三三”购房需求论

换言之，一线城市人口当中，外地人口至少占据半壁江山，更关键的是，扣除老人三成、未成年人三成，本地户籍有能力、意愿与迫切需要购房的家庭不会超过三成!上海社科院的数据已清楚表达雷同意见，便不赘述。而外地家庭的组成通常以年龄层在28~45岁之青壮年为主，可谓“绝对刚改需求”，但这批人却被拒之门外，基本上无法享受各种救市措施所带来的一切利益，当然也包括保障房，因为无论是廉租房或经济适用房，均有一条“铁律”--夫妻一方或双方必须为本地户籍!

如此这般，使我深感现行“限购”政策基石正在崩塌，到了必须加以调整的关键“风口”期，否则本该融合的本地与外来人口之关系，势必出现不必要的裂痕。当然，全面取消限购同样不现实也没必要，但至少应考虑让更多的外地家庭有机会进行改善型“二套房”购买，如此既符合两会政策要求，也对救市起到积极性作用，何乐而不为?