温州房价下跌的启示

温州是本轮房地产调整最早且调整幅度最大的城市。据国家统计局统计，今年5月份温州新建商品住宅价格比2010年下跌21.7%，是70个城市中唯一跌破2010年价格的城市，比2011年最高水平下跌22.5%。据中国百城住宅价格指数统计，温州市住宅价格的最高水平出现在2011年6月，每平米为16239元，到今年5月份下跌至14201元，下跌幅度为12.6%。温州市区的房价下跌幅度更大，跌幅超过30%。温州房地产市场的调整过程具有典型意义，可为其他城市提供借鉴和参考。

温州新建商品住宅价格走势（以2010年为100）

【启示一】泡沫破裂后的房价下跌过程会持续很长时间

房地产泡沫破裂后，房价下跌过程会经历多个阶段，持续时间很长。按国家统计局统计，温州房价下跌开始于2011年9月，到今年5月份为止已持续33个月，并且尚未出现止跌的迹象。到目前为止的下跌过程可区分为以下几个阶段：

僵持阶段：2010年初至2011年8月。2010年，温州房地产市场转冷，商品房销售面积比上年下降27.2%，但房价没有转跌，而是由以前的快速上涨转为小幅波动，这种状一直延续到2011年8月。

快速下跌阶段：2011年9月至2012年11月。2011年，温州房地产市场状况没有好转，而是进一步趋冷，商品房销售面积又比上年下降40.8%。长时间的持续大幅下滑使得房地产企业资金链崩裂，房价的僵持阶段终于被打破，进入快速下跌的被动调整阶段。这一阶段的房价下跌幅度为18.5%，持续时间为15个月。

下跌过渡阶段：2012年12月至2013年6月。房价下跌有效刺激了住房消费需求，再加上全国房地产市场迅速升温，温州房地产市场也明显好转，商品房销售面积呈现恢复性增长，2012年比上年增长51%，房价也由下跌转为稳定，但走势明显弱于全国。在全国各大城市房价普遍上涨的情况下，温州的房价仅为稳定。

缓慢下跌阶段：受流动紧张和全国房地产市场增速下降的影响，温州房价在2013年7月再次转跌，到今年5月份为止下跌5.1%，但下跌速要比前一波慢一些。这一阶段的销售状况继续好转，2013年的商品房销售面积创出历史新高，比上年增长71.2%。

经过长时间调整，温州房价正在向合理水平回归，但离合理水平仍有相当差距。2013年，温州市城镇居民人均住房建筑面积41.67平方米，但即使按3口之家80平米计算，房价收入比依然超过10倍，远高于合理水平。商品房去库存的压力仍很大，温州商品房网上销售管理系统显示，6月30日，公开发售房源48527套、6082779平方米，按2013年的销售面积计算，需要21个月才能消化完。因此房价调整过程尚未结束。

【启示二】过度炒作是导致房价下跌的根源

上世纪末，温州传统制造业面临升级挑战，但产业结构调整进展缓慢，民间资本大规模地转投房地产，导致房地产市场过度繁荣。2011年，属三线城市的温州市区房价超越北京、上海等一线城市，蕴涵了巨大的价格泡沫，市区新建商品住宅网签成交均价达34040元/平方米，是当时省会城市杭州的2.1倍、计划单列市宁波的2.4倍，房价最高时的房价收入比约为杭州市和宁波市的2倍。房价过高导致住房失去投资价值，即使在房价已经大幅回落的2013年，市区房屋的年租金也只房价的2%左右，远不如银行存款。

过度炒作必然导致住房的需求结构扭曲，造成投机需求占比越来越大。虽然事前很难统计，但在房价停止上涨后就会显现出来。消费需求通常是比较稳定的，能选的只是购房时机，因此不会长时间大幅下滑。长时间大幅下滑只能是由投机需求引起的，温州就出现了住房需求连续两年大幅下降的情况。投机需求占比过大，一旦房价失去上涨动力，房地产市场的大幅波动就无法避免，房价的剧烈调整也在所难免。

要维持严重过高的房价，方法只有一个，那就是房价继续上涨，并且上涨的速度要足够快，但这是危险的游戏，总有结束一天，原因在于：（1）房价持续上涨必须要依靠更多的资金推动，但资金状况会出现波动；（2）若政府不严格控制土地供给，过高房价必然会带动住房供给的大量增加；（3）持续推高的房价会对住房消费需求形成很强抑制，造成住房消费需求不足；（4）过高房价会对经济发展产生多方面的不利影响，而经济发展减缓又会反过来制约房价上涨。

【启示三】民间借贷危机是房价下跌的导火索

温州的民间资本实力强大，房地产市场的成功炒作使其实力大增，实力不断增强的温州“炒房团”逐渐把目光转向本地以外的市场，全国主要城市的房地产都成为他们涉猎的对象，在全国的名声大振。但这对温州房地产市场是坏消息，“炒房团”把大批资金从温州带走，温州房价上涨失去了重最要的资金支撑。类似的现象在日本房地产泡沫后期也出现过，在上世纪80年代后期，日本人恨不得要把美国买下来。进入2011年，温州房地产下滑时间已经超过1年，而全国的货币政策又是持续收紧，紧绷的资金链终于断裂，4月至9月，由于无力偿还巨额债务，有90多家企业主“跑路”，关停倒闭企业从个别现象向群体蔓延，引发了温州民间借贷危机，引起了中央高度关注。民间借贷危机使得民间借贷变得谨慎，民间借贷规模大幅缩水，这使得高于依赖于民间借贷[①]的温州经济和房地产市场遭受巨大冲击。面对不断上升的风险，银行只能收紧信贷甚至停贷，从而进一步加剧资金紧张。没有倒闭的企业也不得不加快套现房产还债，银行必须尽快处置抵债房产，房价下跌由此拉开序幕。

虽然民间借贷危机与房市转冷有关，但发生在房价下跌之前，因此不是由房价下跌引起的。温州的教训深刻，在市场大环境发生质变的情况下，若不及时主动地对房价进行调整，那么后果就只能是被动调整，而被动调整往往会相当惨烈。

【启示四】巨大的供给压力致使房价持续调整

从全国来看，各年的商品房销售面积始终高于竣工面积，高出幅度最低的2008年也有6%，有些年份超过30%。而温州的情况则正好与此相反，商品房的供给压力始终很大，销售状况最差的2008年和2011年，销售面积仅为竣工面积的30%左右；销售状况最好的2013年，销售面积仍比竣工面积低5%；今年1-5月份，销售面积仅为竣工面积的77.7%。巨大的供给压力致使温州房价在销售状况大幅好转的2012年和2013年也无力回升。

温州和全国的商品房竣工和销售面积（万平方米）

土地是影响商品房供给的最重要因素，地方政府可以在地价稳定、土地出让收入稳定等目标中进行权衡选择，所选择的目标不同，对房价的影响有天壤之别。那些对土地出让收入依赖程度较高的地区则没有多少选择空间，温州在房价下跌过程选择了增加土地供应的策略。2013年，温州市调整土地出让金分配政策，由以市财政为主转变为区财政为主，部分区域在利益驱动下快速增加土地供应，全市房地产用地由2011年的3135亩增加至2013年6973亩，土地出让价格则明显走低，市区综合楼面地价由2011年一季度的每平米6389元降至2013年四季度的4788元，下降25%。土地供应增加为房价下跌创造了条件，地价下降则为房价下跌打开了空间。

【启示五】房价回归合理水平有利于房地产业长远发展

虽然房价下跌会导致住房的消费需求出现观望，但观望时间不会很长，而房价下跌对住房消费需求的刺激作用非常大，住房消费需求的价格弹性相当高。温州情况正是如此，房价下跌后的2012年和2013年，商品房销售面积均大幅增长，增速分别为50.1%和71.2%，而在此之前为大幅下滑。今年1-5月份，销售商品房118.17万平方米，同比增长6.7%，虽然增速较低，但要比全国和浙江省的情况好很多，全国同期为下降7.8%，浙江省为下降26.2%。

【启示六】房价调整在短期内会对实体经济产生不利影响

房价地价回归合理水平可以降低实体经济的土地成本和劳动力成本，有利于经济的长期发展，但短期影响以不利居多，房价下跌会造成企业的投融资能力下降，还会使一些企业陷入财务困境。今年一季度，温州市新增房地产抵押面积1153.55万平方米，抵押贷款余额591.23亿元，虽然抵押面积高于上年同期的982.56万平方米，但抵押贷款余额却比上年同期下降17.1%。虽然房价下跌带动了温州住房需求的大幅增长，但需要消化的存量房规模巨大，因此房地产业没有加快发展。2012年，温州市房地产开发投资仅比上年增长1%，2013年增长6.8%，今年1-5月份同比增长13.5%。自房价下跌以来，温州经济发展速度大幅回落，2011年GDP增长9.5%，2012年和2013年分别回落至6.7%和7.7%，今年一季度为6.8%；规模以上工业总产值增长速度的回落幅度更大，2011年增长12.6%，2012年为下降1.4%，2013年增长3.5%，今年1-5月份增长4.1%。