为何德国楼市一直很健康

有关德国经济为何如此强韧，不乏各种解释：德国公司实力强大；德国政治、社会制度稳定；德国工程师技术高超。不过，还有另一种解释：这要归功于德国解决住房供给的方法。德国房地产市场，与世界其他地区、尤其是大多数盎格鲁-撒克逊国家的房地产市场，有着很大差异。

国际货币基金组织（IMF）本月指出，住房供给可能带来很大危害。一开始，房价上涨对宏观经济产生刺激：建筑业活跃度大为提升，房主变得更加富有。但随着繁荣期继续下去，杠杆水平加大，房价涨势变得难以为继。泡沫破灭摧毁银行资产负债表，泡沫破灭后的经济体，必须痛苦地把生产资源从过度膨胀的建筑业配置到其他行业去。

IMF表示，在近来的系统性银行危机中，有三分之二的危机在爆发之前出现过房地产市场由盛转衰的现象。房地产市场由盛转衰，引发了当代人记忆中最严重的金融危机，毁掉了爱尔兰和西班牙，或许还会很快重创中国，还导致伦敦中区的房价高到令中产阶层望尘莫及，没有任何人愿意买。借用沃伦-巴菲特(Warren Buffett)说衍生品的俏皮话，抵押贷款是“真正的金融大规模杀伤性武器”。

有些国家似乎比其他国家更容易发生住宅供给乱象。IMF计算得出，英国眼下的房价收入比值，比该国这一比值的长期平均水平高出27%，德国的房价收入比值则比长期平均水平低出16%。这一重要差异应如何解释？

一个原因是，在德国，居住自有产权的房子，不像在美国或英国那么重要。经合组织(OECD)数据显示，德国居民住房自有率为39%，而美国为63%。

这在一定程度上是历史造成的。德国许多城市在二战中被摧毁了，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年便建成了数百万套出租房。租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同。这样看来，租房是一种绝对舒适的选择。

抵押贷款融资也很重要。在德国，房地产贷款通常不像在其他国家那么容易获得。贷款提供方通常要求贷款者至少支付20%至40%的首付。通常情况下，固定利率贷款期限至少为10年，市场上甚至还有30年期的固定利率贷款合同。如果借款人提前终止合同，银行可以收取罚金，以弥补损失的贷款利息收入。

这导致抵押贷款再融资——英美两国借款人对于利率下降的通常反应——在德国几乎不可能实现。消费者在自家房产升值后再次贷款的情况也很少见。因此，降息效果传导至整个系统所花的时间，要比英美市场长得多，降息导致住房市场繁荣的可能性也更小。事实上，尽管柏林和慕尼黑等都市地区房价已大幅上涨，但鲜有迹象表明杠杆水平已升至危险地步。

德国央行(Bundesbank)数据显示，尽管利率超低，但2013年私人家庭住房贷款额仅增长2%。除东德地区房价曾短暂上涨(与两德统一有关)外，德国在战后历史上从未出现过大规模的全国性房地产繁荣。

这对欧洲央行(ECB)有诸多影响。在盎格鲁-撒克逊国家，住房市场是一条重要的货币政策传导渠道。央行降息推动房价升高，并降低偿还抵押贷款的成本，从而刺激消费。但如果许多借款人无法利用市场利率下降之机，而且大部分人口租房住，那么货币政策就不那么有效了。

主张欧元区需要德国人增加支出、以支持欧元区经济再平衡的人，应该要做好失望的准备了。